Surgem dúvidas sobre pagamentos em atraso em contratos de construção em Dubai? Um incorporador de Dubai pode rescindir um contrato de compra de imóvel e reter o dinheiro se o comprador deixar de pagar? A resposta curta é não, mas o processo em si é crucial.
A compra de imóveis em fase de construção tornou-se uma das formas mais populares de adquirir propriedade em Dubai, oferecendo aos investidores a oportunidade de adquirir ativos em estágios iniciais do projeto e distribuir os pagamentos de acordo com as fases de construção. No entanto, quando o comprador atrasa os pagamentos, a lei não concede poderes ilimitados aos incorporadores.
O advogado Ahmed Al Zarooni, fundador da Ahmed Al Zarooni Advocates and Legal Consultants, afirma que o não cumprimento da obrigação financeira pelo comprador não dá ao incorporador o direito absoluto de rescindir o contrato ou reter os pagamentos já efetuados.
Ele explicou que a legislação submete a implementação desses poderes a procedimentos específicos, que dependem diretamente da percentagem de conclusão do objeto.
A questão é regulamentada pelo Artigo 11 da Lei nº 13 de 2008 sobre o Registro Temporário de Imóveis em Dubai, alterado pela Lei nº 19 de 2017.
Em caso de incumprimento das obrigações pelo comprador, o incorporador deve primeiro notificar o Departamento de Recursos Terrenos de Dubai (DLD), fornecendo informações sobre ambas as partes, o objeto e as obrigações violadas. Em seguida, o DLD verifica o facto do incumprimento e envia uma notificação oficial, dando ao comprador 30 dias para liquidar a dívida ou alcançar um acordo amigável. Qualquer resolução acordada deve ser formalizada em um adendo ao contrato, assinado por ambas as partes.
Se o prazo de 30 dias expirar sem pagamento ou resolução, o DLD emite um certificado oficial confirmando que o incorporador seguiu o procedimento adequado e indica a percentagem de conclusão do objeto, o que determina as ações futuras do incorporador.
Se o grau de conclusão exceder 80%, o incorporador tem três opções: manter o contrato e exigir o saldo pendente, solicitar um leilão público do objeto para recuperar a dívida ou rescindir o contrato unilateralmente, retendo no máximo 40% do valor do objeto. Neste caso, o montante restante deve ser devolvido ao comprador dentro de um ano após a rescisão ou dentro de 60 dias após a revenda a um novo comprador, o que ocorrer primeiro.
Se a conclusão estiver na faixa de 60 a 80%, o incorporador pode rescindir o contrato unilateralmente, retendo até 40%, e devolver o restante nos mesmos prazos.
No caso de a construção ter começado, mas a conclusão for inferior a 60%, a rescisão unilateral continua possível, mas o valor máximo de retenção é reduzido para 25% do valor do objeto.
Se os trabalhos ainda não tiverem começado por razões fora do controlo do incorporador e sem negligência deste, o incorporador pode rescindir o contrato e reter até 30% dos valores pagos pelo comprador, devendo o restante ser devolvido dentro de 60 dias a partir da rescisão.
Se o projeto for cancelado por decisão justificada do Regulador de Imóveis (RERA), o incorporador é obrigado a devolver integralmente todos os valores recebidos dos compradores de acordo com a Lei nº 8 de 2007 sobre contas de custódia para desenvolvimento imobiliário em Dubai.
Al Zarooni enfatizou que esses procedimentos têm um peso jurídico significativo, observando que a legislação os considera uma questão de ordem pública, tornando qualquer violação nula. Os compradores também mantêm o direito de apresentar ações judiciais ou arbitrais se o incorporador abusar dos seus poderes, o que é confirmado pelo memorando do Artigo 11.
Al Zarooni concluiu: «Qualquer direito de propriedade exige conhecimento jurídico correspondente à própria decisão de investimento. O direito do incorporador agir contra um comprador que deixou de pagar não é absoluto. É um poder cujos limites e procedimentos são definidos pela lei».
