O aumento da taxa repo em 25 pontos base para 5,50% pelo Reserve Bank of India (RBI) levará ao aumento do custo dos empréstimos para tomadores com taxas flutuantes. No entanto, permanece a questão de como os bancos aplicarão exatamente esse aumento aos seus clientes.
Os clientes podem escolher uma de duas opções: ou manter o prazo original do empréstimo e aumentar os pagamentos mensais (EMI), ou manter o valor atual do EMI e estender o prazo de vencimento. Ambas as opções podem ser oferecidas pelos bancos, mas surge a questão de qual é mais vantajosa para o mutuário.
Para mutuários com capacidade financeira, um pagamento mensal mais alto geralmente se mostra a opção mais econômica. Isso ocorre porque a extensão do prazo do empréstimo pode aumentar significativamente o valor total de juros pago durante todo o período do empréstimo. No entanto, para aqueles com orçamento mensal limitado, o aumento do EMI pode criar dificuldades financeiras adicionais.
Quando um empréstimo hipotecário com taxa flutuante fica mais caro, os mutuários geralmente têm três caminhos: aceitar um EMI mais alto e manter o prazo original, estender o prazo para manter o EMI aproximadamente inalterado, ou usar uma combinação de ambas as abordagens. Na primeira opção, o pagamento mensal será maior, mas a dívida será paga no prazo estabelecido. A segunda opção pode proporcionar um alívio imediato ao orçamento familiar, mas o empréstimo permanecerá sem pagamento por mais tempo, e os juros serão cobrados durante esse período estendido.
Adhil Shetty, CEO da BankBazaar, observou que se o valor do EMI aumentará ou se o prazo do empréstimo será estendido para os mutuários hipotecários depende da instituição de crédito que concede o empréstimo. Os empréstimos com taxa flutuante vinculados à taxa repo são geralmente revisados ao longo de vários meses. Muitos credores preferem estender o prazo do empréstimo para manter o EMI inalterado, o que parece simples, mas acaba sendo mais caro com o tempo.
Um exemplo mostra que para um empréstimo hipotecário de 40 lakh rupias com taxa de juros de 7,5% por 25 anos, o pagamento mensal é de cerca de 29.559 rúpias. Se a taxa de juros subir em 25 bps para 7,75%, o EMI aumentará para cerca de 30.213 rúpias, o que representa um aumento de 654 rúpias por mês. Se a taxa de juros elevada for mantida durante todos os 25 anos, o valor total dos pagamentos de juros aumentará de cerca de 48,68 lakh para 50,64 lakh, representando um aumento na carga de juros de cerca de 1,96 lakh de rúpias.
Suponha que, após o aumento da taxa, o mutuário não deseje aumentar seu EMI, e o banco estenda o prazo de vencimento em vez disso. Isso pode simplificar o gerenciamento do orçamento mensal, mas o mutuário terá que continuar pagando juros por um período mais longo. Por exemplo, em um empréstimo de 50 lakh, o aumento mensal do EMI seria de cerca de 817 rúpias. No entanto, se o prazo for estendido, será necessário pagar o empréstimo por meses ou anos adicionais, o que significa que, no final, será pago mais dinheiro no empréstimo.
Shetty aconselhou os mutuários a esclarecerem com seu credor como exatamente a mudança na taxa de juros será aplicada, bem como a considerar a possibilidade de fazer pagamentos antecipados ocasionalmente. Ele acrescentou que pequenos pagamentos antecipados regulares podem ajudar a limitar os custos adicionais de juros.