Ao planejar a compra de uma moradia com um salário líquido mensal de 100 mil rublos, não basta apenas descobrir qual valor de empréstimo hipotecário o banco está disposto a conceder. É também necessário garantir que, após o pagamento das parcelas mensais (EMI), a pessoa tenha fundos suficientes para cobrir os custos da casa, investimentos, necessidades imprevistas e alcançar outros objetivos financeiros.
Os bancos consideram vários fatores ao determinar a capacidade de crédito, incluindo renda, existência de empréstimos atuais, pontuação de crédito, idade, emprego e outras obrigações financeiras.
Recomenda-se que o pagamento mensal (EMI) não exceda 40% da renda mensal. Assim, para uma renda de 100 mil rublos, o limite aproximado do EMI total é de cerca de 40.000 rublos. No entanto, isso não é um limite rígido, pois a possibilidade real depende dos gastos pessoais e de outras obrigações de dívida.
Por exemplo, se uma pessoa já tem uma parcela mensal de financiamento de carro de 10.000 rublos, o orçamento para o empréstimo hipotecário deve ser ajustado levando em conta isso.
Assumindo uma taxa de juros anual de 8% e um prazo de amortização de 20 anos, uma parcela mensal de 30.000 rublos permite obter um empréstimo de cerca de 3,59 milhões de rublos. Com o mesmo pagamento, mas um prazo de 25 anos, o valor do empréstimo aumenta para aproximadamente 3,89 milhões de rublos. Da mesma forma, com um EMI de 35.000 rublos, em 20 anos é possível obter cerca de 4,18 milhões de rublos, e em 25 anos, cerca de 4,53 milhões de rublos. Com um pagamento mensal de 40.000 rublos, há acesso a um empréstimo de cerca de 4,78 milhões de rublos em 20 anos e cerca de 5,18 milhões de rublos em 25 anos.
É importante notar que esses cálculos são aproximados e baseados em uma taxa de 8% ao ano; o EMI real e as condições de obtenção do empréstimo podem variar dependendo da política do banco, do perfil do mutuário e de outras condições.
O ponto chave é entender a diferença entre a capacidade do empréstimo hipotecário e o custo real da moradia. Se sua capacidade de pagamento do empréstimo estiver na faixa de 30.000 a 40.000 rublos, você pode obter um empréstimo de aproximadamente 3,6 a 5,2 milhões de rublos em 20 a 25 anos. No entanto, isso não significa que você deva comprar uma casa por esse valor, pois o preço total inclui o pagamento inicial. Por exemplo, ao comprar uma casa por 4,5 milhões de rublos e obter um empréstimo de 3,5 milhões de rublos, a parte restante deve ser coberta com economias próprias. Além disso, serão necessários fundos adicionais para pagar taxas de registro, documentação, reparos e outras despesas.
No âmbito da estrutura de crédito habitacional vigente do Reserve Bank of India (RBI), são aplicados limites de relação empréstimo-valor do ativo (LTV). Por exemplo, para um empréstimo residencial individual superior a 2 milhões e até 7,5 milhões de rublos, o LTV é de até 80%, enquanto para valores superiores a 7,5 milhões de rublos, o limite é de 75%. Isso significa que o banco não é obrigado a financiar o custo total do imóvel.
Assumindo o custo de uma casa de 50 milhões de rublos e um nível de empréstimo de cerca de 80%, será necessário um empréstimo de aproximadamente 40 milhões de rublos, e o proprietário terá que contribuir com cerca de 10 milhões de rublos. No entanto, esses 10 milhões podem não ser suficientes, pois o comprador deve ter reservas para taxas de registro, documentação e outras despesas associadas. De acordo com as diretrizes do RBI, taxas de registro, documentação e outras taxas geralmente não são incluídas no custo do próprio imóvel ao calcular o LTV.
Portanto, uma pessoa que adquire um imóvel no valor de 50 milhões de rublos não deve tomar uma decisão de compra baseada apenas no valor do pagamento inicial. Com uma renda de 100 mil rublos, a maior parte, cerca de 40%, será destinada ao EMI. Depois disso, restarão cerca de 60.000 rublos para pagar serviços públicos, alimentos, educação dos filhos, seguro, investimentos, viagens e necessidades médicas. Se a pessoa já tiver outros empréstimos, a pressão financeira aumentará.
Assim, ao determinar o preço de uma moradia para uma pessoa com renda de 100 mil rublos, é muito mais importante avaliar quanto realmente sobrará após deduzir o EMI, em vez de apenas qual o empréstimo máximo aprovado pelo banco.
Um prazo de empréstimo mais longo reduz o pagamento mensal, mas aumenta o valor total de juros pagos. Por exemplo, com um empréstimo de 40 milhões de rublos a 8% ao ano, o EMI em 20 anos será de cerca de 33.500 rublos, enquanto em 25 anos esse pagamento cairá para cerca de 30.900 rublos. No entanto, apesar do menor pagamento mensal, um prazo mais longo leva a um aumento no volume total de juros pagos. Portanto, escolher um prazo excessivamente longo apenas para reduzir o EMI nem sempre é uma estratégia ideal; é melhor escolher o período com base na sua renda, idade, despesas futuras e objetivos de investimento.