As pessoas contratam empréstimos hipotecários para realizar o sonho da moradia própria e pagam parcelas mensais (EMI) por muitos anos. No entanto, se por algum motivo a renda diminuir ou surgirem dificuldades financeiras, tornando difícil pagar a hipoteca, surge a questão sobre as ações futuras do banco. Surge uma pergunta lógica: a casa é perdida após pular um ou dois pagamentos?
Se o pagamento mensal não for efetuado na data estipulada, esse valor é considerado em atraso para o banco. De acordo com as regras do Reserve Bank of India (RBI), se o pagamento de um empréstimo a prazo permanecer impago por mais de 90 dias, a conta pode ser classificada como ativo problemático (NPA).
Antes disso, o banco pode entrar em contato com o cliente para solicitar o pagamento, e podem ser cobradas taxas de acordo com as regras vigentes. As sanções por incumprimento das obrigações devem ser justificadas e não devem incorrer em juros adicionais.
O pagamento tardio do EMI afeta negativamente o histórico de crédito. De acordo com a TransUnion CIBIL, o atraso nos pagamentos ou o calote no EMI pode levar à deterioração da pontuação de crédito CIBIL. Isso, por sua vez, pode afetar a capacidade da pessoa de obter novos empréstimos ou de receber créditos no futuro. Portanto, em vez de ignorar o EMI ao enfrentar dificuldades financeiras, é muito mais importante entrar em contato com o banco prontamente.
Se o pagamento de um empréstimo a prazo ou os juros permanecerem impagos por mais de 90 dias, a conta pode se tornar NPA. Após isso, o banco tem o direito de iniciar um procedimento legal para cobrança da dívida. Como, no caso de um empréstimo hipotecário, a casa geralmente está alienada ao banco, o banco tem o direito de agir sobre o ativo garantido sob certas circunstâncias.
Não, o fato de a conta ter se tornado NPA não significa que o banco possa vender a casa no dia seguinte. O processo é regulamentado por várias etapas de acordo com a Lei SARFAESI. De acordo com a Seção 13(2) da Lei SARFAESI, em caso de NPA, o credor bancário pode emitir uma notificação por escrito ao mutuário exigindo o pagamento da dívida em até 60 dias. Se o pagamento não for recebido dentro desse período, o banco pode tomar medidas adicionais dentro da lei.
Assim, antes da venda da casa, o mutuário tem a oportunidade de quitar a dívida. Se a dívida não for resolvida após o recebimento da notificação de 60 dias, o banco pode prosseguir com o processo de apreensão e venda do imóvel dado em garantia de acordo com a legislação.
É importante notar que a venda não significa que o banco pode vender a casa por conta própria por qualquer preço; a venda também é realizada dentro de um procedimento legal estabelecido.
Se, após a venda do imóvel, o banco cobrir suas dívidas e os custos associados à venda, e ainda restar um valor adicional, a lei prevê a possibilidade de pagamento desse valor excedente. Por outro lado, se o valor arrecadado for insuficiente para cobrir integralmente as obrigações do banco, pode surgir a questão da cobrança da dívida restante, sendo a situação dependente do contrato de empréstimo e da legislação aplicável.
O banco ou seus agentes de cobrança podem entrar em contato com o devedor para cobrar a dívida, mas o RBI proibiu ameaças ou coerção durante o processo de cobrança. As regras exigem que os agentes tratem os clientes de forma correta e sensível. O banco ou seus representantes não têm o direito de usar métodos como ameaças verbais ou físicas, humilhação pública ou interferência injustificada na vida privada da família.
O mais importante é não demorar para entrar em contato com o banco. Se você sentir que terá dificuldade em pagar o EMI nos próximos meses, deve informar o banco sobre sua situação e saber sobre as opções disponíveis. Em alguns casos, é possível discutir com o banco a alteração dos termos do empréstimo, a prorrogação do prazo de pagamento ou outras soluções. No entanto, essa opção não é garantida para todos os clientes; depende da política do banco, do estado do crédito e das circunstâncias do cliente.
Se você estiver em uma situação que permita pagamentos, é crucial normalizar o EMI em atraso o mais rápido possível para manter o histórico de crédito e evitar ações futuras.