Inquilinos na África do Sul enfrentam pressão crescente devido aos aumentos constantes do aluguel, com 16,9% dos inquilinos devendo no segundo trimestre de 2026. De acordo com o último Índice de Aluguel da PayProp, a proporção desses inquilinos aumentou ligeiramente em comparação com o primeiro trimestre (16,7%), embora permaneça próxima aos mínimos históricos. Os inquilinos inadimplentes deviam, em média, 73,5% do aluguel mensal, um valor inferior ao de 74,3% no trimestre anterior.
O aluguel residencial médio atingiu um recorde de R9.715 no segundo trimestre, um aumento de R133 em relação ao trimestre anterior e 5,2% em relação ao ano anterior. No entanto, para aqueles inquilinos que não podem pagar a tempo, o endividamento não significa que o proprietário possa simplesmente despejá-los.
Duas recentes decisões do Tribunal Superior demonstram que o não pagamento do aluguel pode, em última análise, levar ao despejo, mas os proprietários são obrigados a seguir o procedimento estabelecido antes de privar alguém de moradia. Se o ocupante reside na propriedade há mais de seis meses, a legislação vigente obriga o tribunal a considerar as circunstâncias relevantes.
Aumento da Inadimplência
Em uma decisão proferida na semana passada, o Tribunal Superior de KwaZulu-Natal determinou que inquilinos que residiam na propriedade em Durban por mais de 12 anos sem pagar o aluguel devem desocupá-la. A disputa no caso Strydom N.O e Outro contra Phili e Outros começou em 2014, após uma tentativa fracassada de rescisão do contrato de aluguel.
Em 2019, o Tribunal Superior decidiu que a rescisão era ilegal porque o proprietário não forneceu aos inquilinos aviso suficiente para corrigir a violação antes de encerrar o contrato. Os inquilinos permaneceram na propriedade e continuaram a não pagar o aluguel. Em 2025, os proprietários notificaram novamente sobre a violação, concedendo um mês para correção, e depois deram aos inquilinos mais um mês para sair. Desta vez, o tribunal considerou a rescisão do contrato legal. O tribunal afirmou que os inquilinos não apresentaram argumentos jurídicos válidos que lhes permitissem permanecer na propriedade sem pagar, e ordenou que saíssem até 15 de outubro de 2026. A inadimplência pode levar à anulação do contrato de aluguel e, finalmente, a uma ordem judicial de despejo.
Doze Anos Depois
Um caso de Joanesburgo, decidido em 23 de julho de 2026, chegou a um resultado semelhante depois que o inquilino incorreu em inadimplência. No caso RED R7 (Pty) Ltd contra Seroka e Outro, o Tribunal Superior de Gauteng analisou que o inquilino atrasou o pagamento logo após a mudança. Seguiram-se exigências e notificações de rescisão, e, finalmente, o proprietário entrou com um processo de despejo em julho de 2024.
Até abril de 2025, a conta do proprietário mostrava um débito de R188.579,96, embora o inquilino contestasse esse valor, alegando que os descontos das compras pré-pagas de eletricidade foram contabilizados incorretamente. O caso também mostrou que o tribunal de despejo não é obrigado a resolver todas as disputas financeiras entre proprietário e inquilino antes de decidir se o inquilino pode permanecer na propriedade. O tribunal não decidiu sobre o valor exato da dívida, observando que o proprietário pode buscar a recuperação da dívida separadamente, e o inquilino pode levantar a questão dos descontos nas compras pré-pagas de eletricidade dentro desses processos.
Aplicação da Lei
Os despejos residenciais são regulamentados pela Lei de Prevenção de Despejo Ilegal e Ocupação Ilegal de Terras (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act), conhecida como PIE, que exige uma ordem judicial antes que um ocupante ilegal possa ser despejado. O Supremo Tribunal examinou os princípios desta legislação há mais de duas décadas no caso Port Elizabeth Municipality v Various Occupiers. O tribunal decidiu que a PIE obriga os tribunais a ir além do estabelecimento do direito de propriedade e ocupação ilegal para considerar se o despejo será justo e equitativo dadas as circunstâncias.
Se o ocupante reside na propriedade há mais de seis meses, a PIE exige explicitamente que o tribunal considere as circunstâncias relevantes, incluindo a possibilidade de provisão razoável de terra ou moradia alternativa para realocação.
Casos Pendentes
Casos recentes também mostram que os proprietários podem ficar em apuros se tentarem contornar o processo judicial. No caso Lukhele e Outros contra Humayl Properties, os moradores foram despejados da propriedade em Randburg enquanto um pedido de despejo estava sendo julgado. O Tribunal Superior de Gauteng declarou o despejo ilegal e ordenou a imediata restauração da posse da propriedade. Também proibiu os proprietários de interferir na posse dos moradores mudando fechaduras, cortando serviços públicos, retirando pertences ou intimidando-os enquanto os processos judiciais estavam em andamento.
Esta decisão deixou claro que alegações de que os moradores devem dinheiro ou não têm direito de permanecer não dão ao proprietário a prerrogativa de ignorar uma ordem judicial de despejo.
Questões Relacionadas a Crianças
No pedido de despejo, a disputa sobre o valor da dívida não lhe deu o direito de permanecer após a anulação do contrato de aluguel. Havia duas crianças menores no agregado familiar, e a inquilina alegou que o despejo deixaria a família sem teto. O tribunal observou que a presença de crianças é um fator importante na determinação da estrutura da ordem de despejo, mas isso não impediu a emissão da ordem de despejo. O proprietário também concordou em suspender temporariamente a lista negra de Seroka por dois meses para ajudá-la a encontrar moradia alternativa. Por fim, o tribunal concedeu ao agregado familiar tempo até 21 de setembro de 2026 para sair, em vez dos 30 dias solicitados pelo proprietário. Esses dois casos ilustram por que o proprietário não pode passar diretamente da falta de pagamento do aluguel para o despejo físico do inquilino.
A PIE exige que o ocupante e o município recebam notificação escrita e eficaz do processo judicial com pelo menos 14 dias de antecedência da audiência.
Ações Não Autorizadas
Simplesmente exigir que o inquilino saia também não é suficiente para cumprir a PIE. No caso Dikgwathle contra Phetheni, decidido em 12 de junho de 2026, o Tribunal Superior do Noroeste anulou o despejo, descobrindo que uma notificação privada de saída não constitui uma notificação autorizada pelo tribunal exigida pela lei. A PIE exige que o ocupante e o município recebam notificação escrita e eficaz do processo judicial com pelo menos 14 dias de antecedência da audiência.
Entre outras coisas, a notificação deve indicar quando e onde o processo será realizado, expor os motivos do despejo pretendido e informar os moradores sobre o direito de comparecer ao tribunal e defender seu caso, bem como, se necessário, solicitar assistência jurídica. O tribunal concluiu que esses requisitos não foram atendidos e anulou a ordem de despejo.
Sem Brechas
As regras que regulam os despejos também podem mudar. O Gabinete aprovou a publicação de um projeto de emendas à Lei de Prevenção de Despejo Ilegal e Ocupação Ilegal de Terras para discussão pública em sua reunião de 25 de março de 2026. As alterações propostas visam resolver problemas de invasão ilegal de terras e direitos dos proprietários, mantendo ao mesmo tempo a proteção contra despejos arbitrários. Elas também propõem mudanças nas questões que o tribunal deve considerar ao tomar decisões sobre pedidos de despejo e disposições relativas à moradia alternativa.
Para os inquilinos que estão com dificuldades em pagar o aluguel, as recentes decisões judiciais distinguem entre a existência de dívida e o processo de despejo. A inadimplência pode levar à anulação do contrato de aluguel e, finalmente, a uma ordem judicial de despejo. Mas até que esse processo seja concluído e uma ordem de despejo seja emitida, o proprietário não pode agir arbitrariamente.