Os inquilinos na África do Sul enfrentam uma pressão crescente devido aos aumentos constantes do aluguel, com 16,9% dos inquilinos devendo no segundo trimestre de 2026. De acordo com o último Índice de Aluguel da PayProp, a proporção desses inquilinos aumentou ligeiramente em comparação com o primeiro trimestre (16,7%), embora permaneça próxima aos mínimos históricos. Os inquilinos com dívidas deviam, em média, 73,5% do aluguel mensal, um valor inferior ao de 74,3% do trimestre anterior.
O aluguel residencial médio atingiu um recorde de R9.715 no segundo trimestre, um aumento de R133 em relação ao trimestre anterior e 5,2% em relação ao ano anterior. No entanto, para os inquilinos que não podem pagar as contas, o endividamento não significa que o senhorio possa simplesmente despejá-los. Duas recentes decisões do Tribunal Superior demonstram que o não pagamento do aluguel pode, em última análise, levar ao despejo, mas os senhorios são obrigados a seguir o procedimento legal estabelecido antes de privar alguém de moradia.
Aumento das Dívidas
Em uma decisão proferida na semana passada, o Tribunal Superior de KwaZulu-Natal ordenou que os inquilinos desocupassem uma propriedade em Durban, onde residiam há mais de 12 anos sem pagar o aluguel. A disputa no caso Strydom N.O e Another contra Phili and Others começou em 2014, após uma tentativa fracassada de rescisão do contrato de aluguel. Em 2019, o Tribunal Superior decidiu que a rescisão era ilegal porque o senhorio não forneceu aos inquilinos aviso suficiente para corrigir a violação antes de encerrar o contrato.
Os inquilinos continuaram a residir no imóvel e a não pagar o aluguel. Em 2025, os senhorios notificaram novamente sobre a violação, concedendo um mês para correção, e depois deram aos inquilinos mais um mês para sair. Desta vez, o tribunal considerou a rescisão do contrato legal. O tribunal observou que os inquilinos não apresentaram argumentos jurídicos válidos que lhes permitissem permanecer na propriedade sem pagar, e ordenou que saíssem até 15 de outubro de 2026.
Após Doze Anos
O caso julgado em Joanesburgo em 23 de julho de 2026 chegou a um resultado semelhante depois que o inquilino atrasou o pagamento. No caso RED R7 (Pty) Ltd contra Seroka e Another, o tribunal de Gauteng analisou que o inquilino incorreu em inadimplência logo após a mudança. Seguiram-se reivindicações e notificações de rescisão, e, finalmente, o senhorio iniciou o processo de despejo em julho de 2024.
Até abril de 2025, a conta do senhorio mostrava uma dívida de R188.579,96, embora o inquilino contestasse esse valor, alegando que os descontos nas compras pré-pagas de eletricidade foram contabilizados incorretamente. O caso também demonstrou que o tribunal de despejo não precisa resolver todas as disputas financeiras entre senhorio e inquilino antes de decidir se o inquilino pode permanecer na propriedade. O tribunal não emitiu um veredito sobre o valor exato da dívida, afirmando que o senhorio pode buscar a recuperação da dívida separadamente, e o inquilino pode levantar a questão dos descontos nas compras pré-pagas de eletricidade dentro desses processos.
Introdução à Legislação
Os despejos residenciais são regulamentados pela Lei de Prevenção de Despejo Ilegal e Ocupação Ilegal de Terras (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act), conhecida como PIE, que exige uma ordem judicial antes que um ocupante ilegal possa ser despejado. O Supremo Tribunal examinou os princípios desta legislação há mais de duas décadas no caso Port Elizabeth Municipality contra Various Occupiers. O tribunal estabeleceu que o PIE obriga os tribunais a ir além do estabelecimento de direitos de propriedade e ocupação ilegal para considerar se o despejo será justo e equitativo nas circunstâncias dadas.
Se o ocupante reside na propriedade por mais de seis meses, o PIE exige explicitamente que o tribunal considere as circunstâncias relevantes, incluindo a possibilidade de provisão razoável de terra ou moradia alternativa para realocação.
Espera por Mudanças
Casos recentes mostram que os senhorios também podem se encontrar em apuros se tentarem contornar o processo judicial. No caso Lukhele and Others contra Humayl Properties, os moradores foram despejados da propriedade em Randburg enquanto o pedido de despejo estava sendo julgado. O tribunal de Gauteng considerou o despejo ilegal e ordenou a imediata restauração da posse da propriedade. Além disso, foi proibido aos proprietários interferir na posse dos moradores através de troca de fechaduras, corte de serviços públicos, apreensão de bens ou intimidação durante os processos judiciais.
Esta decisão demonstrou claramente que alegações de que os moradores devem dinheiro ou não têm direito de permanecer não dão ao proprietário o direito de contornar uma decisão judicial de despejo. Também foi estabelecido que simplesmente exigir que o inquilino saia não é suficiente para cumprir o PIE. No caso Dikgwathle contra Phetheni, proferido em 12 de junho de 2026, o Tribunal Superior Noroeste anulou o despejo, descobrindo que uma notificação particular de saída não constitui uma notificação autorizada pelo tribunal exigida pela lei.
O PIE exige que o ocupante e o município recebam uma notificação escrita e eficaz do processo judicial pelo menos 14 dias antes da audiência. Entre outras coisas, a notificação deve indicar a hora e o local do julgamento, expor os motivos do despejo pretendido e informar os moradores sobre o direito de comparecer ao tribunal e defender seu caso, bem como solicitar assistência jurídica, se necessário. O tribunal determinou que esses requisitos não foram cumpridos e anulou a ordem de despejo.
As regras que regulam os despejos também podem mudar. O Gabinete aprovou a publicação de um projeto de emendas à Lei de Prevenção de Despejo Ilegal e Ocupação Ilegal de Terras para discussão pública em sua reunião de 25 de março de 2026. As alterações propostas visam resolver problemas de invasão ilegal de terras e direitos de proprietários, mantendo ao mesmo tempo a proteção contra despejos arbitrários. Elas também preveem mudanças nos assuntos que o tribunal deve considerar ao tomar decisões de despejo e disposições relativas à moradia alternativa.
Para os inquilinos que estão com dificuldades em pagar o aluguel, as recentes decisões judiciais distinguem entre ter uma dívida e o processo de despejo. O não pagamento pode levar à anulação do contrato de aluguel e, eventualmente, a uma ordem judicial de despejo. No entanto, antes que esse processo seja concluído e uma ordem de despejo seja emitida, o senhorio não pode agir unilateralmente.