A questão do que exatamente significa habitação 'acessível' é complexa na África do Sul, pois a definição pode depender da renda do agregado familiar, dos pagamentos mensais ou do preço da própria moradia. Cada abordagem oferece um panorama diferente de quem realmente se beneficia da 'habitação acessível'.
Um método comum é definir a acessibilidade com base na renda do agregado familiar. Um parâmetro universal estabelece que os gastos do agregado familiar com habitação (seja aluguel ou pagamento de hipoteca) não devem exceder 30% da renda mensal bruta. No entanto, surge um problema: um agregado familiar abastado que gasta 30% de sua renda em uma hipoteca de R50.000 por mês tecnicamente cumpre essa regra, mas ninguém chamaria uma casa de R6 milhões de acessível.
Portanto, a política de habitação acessível deve considerar tanto a regra dos 30% da renda quanto um teto de renda estabelecido. Na África do Sul, o Código do Setor Financeiro (FSC) estabelece um limite máximo de renda para habitação acessível em R34.400 de renda bruta mensal do agregado familiar. A aplicação da regra dos 30% significa que um agregado familiar com renda de R34.400 pode gastar até R10.320 por mês em habitação.
Mas o que R34.400 realmente compra?
Ao calcular uma hipoteca com taxa de juros de 11,5% (Prime + 1%), prazo de empréstimo de 20 anos e coeficiente de relação crédito-valor de 100%, um agregado familiar que paga R10.320 por mês pode obter um empréstimo de aproximadamente R968.000. De acordo com a definição do FSC, isso se enquadra no mercado de habitação acessível. No entanto, outra definição frequentemente usada fornece um resultado completamente diferente. O Centro Africano de Financiamento de Habitação Acessível (CAHF) historicamente definiu habitação acessível pelo preço como casas com valor inferior a R600.000.
Já existe uma lacuna significativa entre essas definições de 'acessível'. O problema torna-se ainda mais evidente ao comparar esses limites com o que os agregados familiares sul-africanos realmente ganham. Uma pesquisa de renda e despesas do Stats SA em 2023 mostra uma renda média do agregado familiar de cerca de R17.030 por mês. A aplicação do mesmo parâmetro de 30% resulta em um pagamento de habitação acessível de apenas R5.109 por mês. Com as mesmas premissas de hipoteca, tal agregado familiar poderia pagar por uma casa no valor de cerca de R479.000, menos da metade do valor imobiliário associado ao limite de renda do FSC de R34.400.
Mesmo a média de R17.030 deve ser vista com cautela. Em um país com um grau extremo de desigualdade de renda, como a África do Sul, as médias podem ser enganosas, pois os agregados familiares de alta renda inflacionam a média, distorcendo a percepção de quanto ganha um agregado familiar típico.
A mediana conta uma história diferente
O Inquérito de Renda e Despesas da África do Sul de 2023 (IES) relata uma renda média mensal do agregado familiar de R7.981. Ao aplicar o mesmo princípio de 30%, esse agregado familiar poderia pagar cerca de R2.394 por mês em aluguel ou pagamento de hipoteca. Com as mesmas premissas de hipoteca, o poder de compra teórico seria de R225.000.
Isso claramente não reflete o quadro realista de todo o mercado imobiliário. Muitos agregados familiares com renda abaixo da mediana necessitam de habitação subsidiada pelo governo, e não de habitação acessível privada. No entanto, esta comparação revela uma realidade desconfortável: R34.400 é o limite de habitação acessível que está fora do alcance do agregado familiar típico sul-africano.
No entanto, há um contra-argumento justo. O IES considera todos os agregados familiares, incluindo aqueles sem renda. Se a questão da acessibilidade se concentra especificamente nos agregados familiares que participam do mercado imobiliário formal, o salário dos trabalhadores pode fornecer uma comparação mais apropriada. As estatísticas trimestrais de emprego do Stats SA mostram um rendimento médio bruto mensal no setor não agrícola formal de cerca de R29.997 em 2026. Este valor está muito mais próximo do limite do FSC de R34.400, embora o QES relate rendimentos médios, e não medianos.
Mil casas 'acessíveis' podem mudar o círculo de moradores de Granger Bay? A costa atlântica, City Bowl e Wynberg e Waterfront são alguns dos mercados imobiliários mais procurados e caros de Cidade do Cabo, onde a alta demanda e a limitação de terras levaram a habitação além do alcance dos agregados familiares comuns. Na costa atlântica, o preço médio de venda de imóveis atingiu cerca de R8,35 milhões no primeiro semestre de 2026. Os preços de aluguel são igualmente exclusivos: apartamentos de um quarto são alugados por cerca de R18.000–R25.000 por mês na costa atlântica.
Diante desta oferta, 1000 casas para agregados familiares com renda de até R34.000 por mês não podem ser simplesmente ignoradas apenas porque R34.000 é, em si, exclusivo pelos padrões nacionais. Em Granger Bay, a questão chave não é se R34.000 representa uma renda acessível para a África do Sul em geral. A questão é se essas 1000 casas podem expandir significativamente o acesso a um dos bairros mais exclusivos de Cidade do Cabo.
Mil casas acessíveis não resolverão a crise habitacional de Cidade do Cabo nem tornarão Granger Bay acessível para a maioria dos agregados familiares. Mas em um mercado onde as casas custam milhões, a criação de habitação acessível é um começo significativo. Embora R34.000 possa não ser a definição mais inclusiva de acessibilidade, 1000 agregados familiares que de outra forma estariam excluídos de Granger Bay terão acesso a uma parte de Cidade do Cabo que esteve inacessível a eles por muito tempo. O verdadeiro teste é se essas casas conseguirão transformar a acessibilidade em uma inclusão espacial significativa.