Quando um projeto residencial não consegue cumprir a data de entrega anunciada, o incorporador solicita tempo adicional e o regulador aprova. Este processo em si não é incomum, pois a construção pode se arrastar por inúmeras razões, algumas fora do controle do incorporador. Às vezes, o projeto precisa apenas de alguns meses para fornecer moradia aos compradores. No entanto, a complexidade surge quando a espera se transforma em uma sucessão infinita de adiamentos.
Muitas vezes, os números podem enganar. Tomemos como exemplo o projeto Indraprasthanagari Fase 1 em Pune. Em um dos pedidos de prorrogação ao MahaRERA, foi informado que o projeto estava pronto em 98%. Em outro pedido, a porcentagem caiu para 95%, e em um posterior voltou a atingir 98%. Enquanto isso, o prazo de entrega foi alterado de dezembro de 2022 para maio de 2023, e depois para junho de 2024. Um certificado de engenheiro de janeiro de 2023 avaliava o custo do projeto em 16,62 crore de rúpias, com ainda 1,66 crore de rúpias a serem gastos. O certificado de arquiteto para o mesmo período indicava que os trabalhos de acabamento e serviços no Edifício A estavam concluídos em 80%, e nos Edifícios B e C em 90%; esses mesmos indicadores apareceram um ano depois, quando o projeto foi avaliado como pronto em 94%. Uma ordem posterior referiu-se à conclusão dos trabalhos em nível de 76%, usando informações sobre o progresso da construção que datavam de mais de dois anos.
O projeto que estava 97% completo em 2020
Gajanan Plaza em Borivali, Mumbai, demonstra o quão longo pode ser o intervalo entre o estado de 'quase pronto' e a entrega real. Em janeiro de 2020, o promotor informou ao MahaRERA que 97% do projeto estava concluído no local. Além disso, alguns compradores foram prometidos a entrega de moradias desde 2012.
Principais problemas
Prorrogações constituem uma grande parte do sistema
Os relatórios anuais do próprio MahaRERA dão uma ideia da quantidade de trabalho que o regulador agora dedica às prorrogações. Entre 2025 e 2026, o regulador registrou 4204 novos registros, 2488 correções e 3687 prorrogações de prazo. Isso representa quase 88 prorrogações para cada 100 novos registros. As prorrogações corresponderam a 35,5% dessas três categorias. Isso não significa que 88% dos novos projetos foram atrasados, pois uma prorrogação concedida em 2025-26 pode se referir a um projeto registrado há muitos anos.
Quando 100% ainda não significa entrega
Dos 110 projetos analisados pelo TOI, foram identificados pelo menos 12 casos em que o pedido do promotor descrevia que o projeto ou a construção geral estava concluído em pelo menos 95%, enquanto solicitava tempo adicional. Pelo menos cinco projetos declararam explicitamente 100% de conclusão. Quatro ou mais projetos fizeram declarações de conclusão em nível de 95% ou superior mais de uma vez.
O que acontece quando mais um prazo é necessário?
O TOI também analisou 10 ordens do MahaRERA emitidas em 2025 de acordo com a Seção 7(3). Esta seção permite que o órgão permita que o projeto continue operando, em vez de anular seu registro, desde que certas condições sejam cumpridas. Todos os 10 casos registrados mostraram que o promotor não conseguiu obter o consentimento de 51% de todos os proprietários, conforme exigido pelo procedimento do MahaRERA. No entanto, tempo adicional foi concedido em todos os casos. Isso por si só não é uma violação. Contudo, em todas essas ordens, a argumentação era essencialmente semelhante: negar a continuação poderia paralisar o projeto e prejudicar os compradores, portanto, o 'equilíbrio da conveniência' pende a favor da permissão de continuação sob cumprimento dos requisitos.
A lei prevê mais de um caminho
A Lei de Imóveis (Regulamentação e Desenvolvimento) foi aprovada em 2016 e entrou em vigor pleno em 1º de maio de 2017, após longos anos de exigências pela criação de uma base legal para regular um setor onde os compradores tinham poucos recursos de proteção contra atrasos. Esta é a lei central, administrada em nível local: cada estado e território formula suas próprias regras e nomeia seus órgãos. O MahaRERA, que começou suas atividades em 2017, é um dos mais antigos e mais sobrecarregados.
O banco de dados necessário
Mesmo as avaliações oficiais mostram um alto nível de estresse habitacional. Um comitê nomeado pelo governo e liderado por Amitabh Kant citou avaliações da Associação Indiana de Bancos, que apontam cerca de 4,12 lakh de unidades habitacionais em situação de estresse, relacionadas a projetos obsoletos e congelados no valor de 4,08 lakh crore de rúpias. O FPCE indica um valor muito maior — 12,44 lakh crore de rúpias, afetando cerca de 27,6 lakh de famílias, de acordo com suas estimativas. Este número é um cálculo modelo, e não uma contagem por projeto.