A questão de qual casa dois salários médios podem comprar na África do Sul é mais complexa do que parece à primeira vista. Os bancos consideram, ao avaliar a capacidade de crédito, tanto o saldo restante do mutuário após cobrir despesas quanto a relação entre o pagamento e a renda.
Teoricamente, duas pessoas com salário médio na África do Sul poderiam pagar por uma habitação próxima àquela adquirida por compradores de primeira viagem. No entanto, a capacidade de obter e viver confortavelmente com um empréstimo hipotecário são dois processos diferentes.
De acordo com o Índice de Salário Líquido PayInc, que acompanha a renda de cerca de 2,1 milhões de trabalhadores, a renda líquida média sul-africana em julho foi de R21.642. Ao combinar as rendas de dois trabalhadores desse tipo, o agregado familiar recebe mensalmente R43.284.
Shergeran Naidu, chefe do departamento de engajamento de partes interessadas da PayInc, observou que o salário líquido nominal médio aumentou em 0,2% em comparação com junho e em 2,2% em comparação com o ano anterior. No entanto, o crescimento salarial desacelerou: nos primeiros sete meses deste ano, o salário líquido nominal cresceu apenas 1,6%, em contraste com 3,7% em 2025.
A economista independente Elisa Kruger comentou: «Embora o crescimento contínuo do salário líquido nominal seja encorajador, o quadro geral mostra que o crescimento salarial permanece moderado.»
O que os bancos consideram
Os bancos geralmente analisam tanto o valor restante dos mutuários após todas as despesas quanto o coeficiente de reembolso em relação à renda, sendo que os pagamentos mensais da hipoteca são geralmente limitados a cerca de 30% da renda mensal bruta. Com base nisso, é necessário começar o cálculo com o salário líquido de R21.642 da PayInc.
Usando as tabelas de imposto de renda do SARS da África do Sul para 2026/27, levando em conta deduções fiscais e a contribuição do empregado para o Fundo de Seguro de Desemprego, um funcionário que recebe R21.642 líquidos deve ganhar cerca de R25.000 por mês antes dos impostos, assumindo que não há outras deduções ou benefícios fiscais.
Dois salários como esse dão a um agregado familiar hipotético uma renda bruta de cerca de R50.000 por mês. Aplicar o indicador de 30% significa que o banco pode aprovar um pagamento hipotecário de aproximadamente R15.000 por mês.
Habitação no valor de um milhão e meio
Com a taxa básica de empréstimo atual de 10,5% e assumindo um empréstimo de 20 anos à taxa básica, isso permite obter um empréstimo de cerca de R1,5 milhão. Este valor está próximo do que os compradores de primeira viagem realmente pagam. A BetterBond indica que o preço médio de compra para o comprador de primeira viagem é de R1,4 milhão, o que é 19% superior ao terceiro trimestre de 2023.
Os anúncios atuais em Joanesburgo com preço de cerca de R1,5 milhão permitem adquirir um apartamento de três quartos em Fourways, um townhome de três quartos em Eden Glen ou uma casa de três quartos em Founders View. Movendo-se para leste em Kensington, o mesmo preço de R1,5 milhão garante uma casa de três quartos em um lote de 495 m², e em Rosettenville, os anúncios incluem casas de três quartos em lotes de mais de 500 m².
Em Durban, o mesmo valor de R1,5 milhão cobre uma área significativamente maior. As ofertas atuais incluem uma casa de três quartos com 2,5 banheiros em Doncliffe em um lote de 1.866 m² e uma casa de cinco quartos em Bluff, enquanto uma propriedade com vista para o mar por este preço é oferecida como um investimento multifamiliar.
Em Cidade do Cabo, R1,5 milhão adquire muito menos espaço. As ofertas atuais por este preço incluem um apartamento de dois quartos de 70 m² em Lansdowne, um apartamento de dois quartos de 56 m² em Costa da Gama e um apartamento de dois quartos de 65 m² em Marina da Gama. Também há um apartamento de dois quartos anunciado em Sonnedblom por R1,5 milhão.
Os pedidos de hipoteca também estão 11,3% acima do quarto trimestre de 2023, embora a BetterBond observe que vários fatores desaceleraram a atividade no mercado imobiliário este ano, incluindo o aumento da taxa básica de 10,25% para 10,5% em maio. Além disso, os bancos aprovam mais pedidos. A taxa de aprovação de empréstimos hipotecários da BetterBond atingiu 64,5% até o final de agosto.
O que o agregado familiar vê
O cálculo muda quando o pagamento da hipoteca é deduzido do dinheiro efetivamente recebido pelo casal. Um pagamento de aproximadamente R15.000 absorverá cerca de 35% da sua renda líquida total de R43.284, deixando-lhes cerca de R28.000 por mês. Esses fundos devem cobrir impostos e taxas, eletricidade e água, alimentos, transporte, seguro, despesas médicas, necessidades das crianças, dívidas existentes e todas as outras despesas do agregado familiar.
Um pagamento inicial também pode ser necessário. A BetterBond relata que os bancos aumentaram os requisitos de depósito nos primeiros dois meses do terceiro trimestre, embora os depósitos médios permaneçam 7,3% abaixo do nível de dois anos atrás.
No entanto, a acessibilidade à habitação melhorou para muitos residentes sul-africanos. A BetterBond declarou: «Exceto pelos compradores de imóveis entre 21 e 30 anos, essas taxas são inferiores às de dez anos atrás, o que sinaliza uma melhoria na acessibilidade à compra de imóveis para a maioria dos grupos etários.»
Para compradores entre 41 e 50 anos, a razão entre o preço médio da casa e a renda diminuiu 27% de 2021 para 1,76, o que significa que o imóvel médio custa aproximadamente 1,76 vezes a sua renda anual. O preço médio da habitação continua a aumentar.
Sem fundos disponíveis
No entanto, a melhoria na acessibilidade à habitação enfrenta o enfraquecimento do poder de compra. O Índice de Salário Líquido Real PayInc registrou o primeiro aumento mensal em nove meses em julho devido à redução da inflação, mas o salário líquido real permaneceu 2,2% abaixo do nível do ano anterior. Kruger observou: «O poder de compra permanece mais fraco do que no ano passado, e essa queda contínua tem implicações para os gastos das famílias e a confiança do consumidor.»
Enquanto isso, os preços da habitação continuam a subir. O Departamento Estatístico da África do Sul registrou uma inflação anual dos preços imobiliários de 7,9% em abril, incluindo um aumento de 11,2% no Cabo Ocidental e 4,8% em Gauteng.
Stefan Potgieter, CEO da BetterHome Group Mortgage Origination e BetterBond, afirmou: «Existem alguns sinais encorajadores no mercado, desde a melhoria nas taxas de aprovação de hipotecas até um mercado de trabalho mais forte e o crescimento contínuo dos preços da habitação. Embora os compradores permaneçam sensíveis às taxas de juros e aos requisitos de depósito, a acessibilidade melhorou para muitos residentes sul-africanos.»
Potgieter acrescentou que essas tendências indicam um mercado onde ainda existem oportunidades para aqueles que estão dispostos a dar o próximo passo para a posse de uma casa.