Desde 5 de setembro, os moradores de Tashkent começaram a receber notificações através do portal MyGov.uz sobre a revisão do valor cadastral de seus imóveis. Muitos proprietários descobriram que o novo valor difere significativamente daquele registrado nos documentos. Eles têm a opção de aceitar esta avaliação ou expressar discordância. A falta de esclarecimentos claros sobre as consequências da escolha e a influência do novo valor no imposto sobre a propriedade gerou ampla repercussão e discussões ativas nas redes sociais.
Em 7 de setembro, representantes do Centro Nacional de Avaliação em Massa de Bens Imóveis junto à Agência de Cadastro, bem como o Ministério da Economia e Finanças, realizaram uma coletiva de imprensa onde responderam às perguntas dos representantes da mídia.
Necessidade de avaliação em massa de imóveis
O valor cadastral, usado para fins tributários no Uzbequistão, foi introduzido em 2018. No entanto, segundo Muhiddin Holmurodov, diretor do Centro Nacional de Avaliação em Massa de Bens Imóveis junto à Agência de Cadastro, o mercado imobiliário sofreu mudanças significativas, incluindo o aumento do volume de construção e o fortalecimento da urbanização, o que não era refletido no sistema de avaliação existente.
Holmurodov explicou que o sistema inicial não permitia encontrar uma distribuição correta dos valores. A avaliação em massa consiste na análise de vastos dados por meio de uma metodologia unificada, cujo objetivo é determinar o valor do imóvel o mais próximo possível do valor de mercado. Isso permite criar uma base de dados digital unificada para diversas necessidades, incluindo tributação e formalização de transações.
A base legal para este projeto foi o decreto presidencial de 5 de março de 2025 sobre a implementação do sistema de avaliação em massa de bens imóveis. Este documento previa a criação do Centro Nacional de Avaliação em Massa de Bens Imóveis junto à Agência de Cadastro e a realização gradual da avaliação: no período de 2025-2026, em Tashkent; depois, em 2026-2027, em Nukus e centros regionais; e a partir de 2027, em outros territórios.
A metodologia unificada de avaliação em massa foi aprovada pela ordem do diretor da Agência de Cadastro nº 74-10 de 18 de maio de 2026 e registrada no Ministério da Justiça em 25 de junho (nº 3858). Ela regulamenta o procedimento para determinar o valor de objetos residenciais e não residenciais, aproximado do valor de mercado. Holmurodov acrescentou que o objetivo é levar o valor vigente ao valor real de mercado e que esse valor pode ser útil não apenas para impostos, mas também para obtenção de hipotecas e cálculo de compensação em caso de desapropriação para fins públicos.
O diretor do centro também chamou a atenção para o problema de corretores de imóveis desonestos, que podem convencer os proprietários a venderem os imóveis por um valor significativamente inferior ao seu valor real. Nesses casos, a avaliação em massa pode servir como um guia útil para os proprietários.
Razões para a grande diferença entre avaliações antigas e novas
A maior preocupação entre os proprietários foi o novo valor, que em alguns casos excede várias vezes o valor cadastral indicado nos documentos. O próprio Holmurodov deu exemplos: dois apartamentos de área semelhante em edifícios multifamiliares — um em Yangiha'ot e outro em Yunusabad — tinham um valor cadastral de 112 milhões e 132 milhões de som, respectivamente, mas de acordo com os resultados da avaliação em massa, seu valor atingiu 574 milhões e mais de 1 bilhão de som.
Uma situação semelhante é observada com casas particulares. Nos distritos de Bektemir e Yunusabad, o valor cadastral poderia não diferir muito, apesar das diferenças de localização, infraestrutura e outros fatores. Os especialistas demonstraram que a nova avaliação de um imóvel em Bektemir foi 13 vezes superior à anterior, e em Yunusabad, 36 vezes.
De acordo com Holmurodov, o valor cadastral médio por m² de moradia em Tashkent é de cerca de 1 milhão de som, enquanto o preço de mercado de imóveis no distrito de Yangiha'ot, localizado longe do centro, atinge de 4 a 8 milhões de som por metro quadrado. Assim, a avaliação em massa mostra que o valor cadastral está, em média, quase cinco vezes abaixo do limite inferior dos preços de mercado.
No geral, o valor cadastral agregado de mais de 600 mil apartamentos em Tashkent é avaliado em 57,7 trilhões de som, enquanto, de acordo com os resultados da avaliação em massa, esse valor é de 426,7 trilhões de som, o que significa que o valor estimado dos apartamentos é quase 7,4 vezes superior ao cadastral. Para mais de 213 mil propriedades rurais com terrenos, a diferença é de quase 15 vezes (39 trilhões contra 587 trilhões de som).
É importante notar que o valor calculado não é o preço de mercado absoluto de um objeto específico. Os representantes do centro enfatizaram que a metodologia prevê um resultado 20-30% abaixo do nível de mercado, o que corresponde às recomendações do Fundo Monetário Internacional e do Banco Mundial e permite considerar o erro estatístico dos cálculos em massa. Por exemplo, um apartamento de 94 m² no maciço Akhmad Yugnaki foi vendido por 1,2 bilhão de som, enquanto, de acordo com os resultados da avaliação em massa, um objeto semelhante recebeu um valor de 1,01 bilhão de som.
Metodologia de cálculo do novo valor cadastral
O centro enfatizou que, ao realizar a avaliação em massa, os imóveis não são avaliados individualmente, pois tal abordagem não é possível para todo o patrimônio do país. Em vez disso, o território é dividido em zonas de preço — grupos de lotes com características imobiliárias comparáveis.
Para cada zona, são definidos objetos de referência, representando as opções mais típicas e frequentemente vendidas. Com base nesses modelos, calcula-se o valor base por metro quadrado. Holmurodov informou que, para Tashkent, o objeto de referência foi o apartamento de dois quartos com até 60-70 m², como o tipo de moradia mais comum, e para casas individuais, lotes de terra de até 200 m².
O valor base do objeto de referência é então ajustado para o objeto específico usando coeficientes de correção. Nesse processo, são considerados parâmetros como ano de construção do edifício, localização, tamanho do lote, área total e material das paredes, bem como o andar. Por exemplo, o aumento da área do apartamento acima de 70 m² pode levar a uma certa redução no custo final por metro quadrado.
A fórmula de cálculo e os coeficientes aplicados estão disponíveis na plataforma davreestr.uz no perfil pessoal. Para os cálculos, foram utilizados dados sobre ofertas de mercado e transações realizadas desde o início de 2026 até 1º de julho do ano corrente, incluindo cerca de 100 mil ofertas e mais de 85 mil contratos de compra e venda notarialmente registrados.
Sobre os imóveis em construção, Holmurodov explicou que já existe um valor de referência estabelecido para cada zona de preço. A Agência de Cadastro fornece trimestralmente listas de novos imóveis aos quais a fórmula de cálculo é aplicada automaticamente para a zona correspondente, eliminando a necessidade de avaliação manual de cada novo imóvel.
Significado dos botões "Concordo" e "Discordo"
As duas opções apresentadas aos proprietários na notificação do novo valor permitem expressar sua opinião sobre os resultados da avaliação em massa — concordar ou declarar discordância. Atualmente, nenhuma dessas opções acarreta consequências legais. Muhiddin Holmurodov esclareceu que mesmo ao clicar no botão "concordo", o proprietário mantém o direito de contestar esse valor no futuro, caso ele adquira força legal, de acordo com o procedimento descrito no projeto de lei "Sobre Avaliação em Massa", cuja discussão pública terminou em 7 de setembro.
Ele também observou que se o proprietário não reagir à notificação, o valor indicado pelos resultados da avaliação permanece inalterado, o que implica concordância tácita. Em caso de identificação de erros nos dados cadastrais, como área ou número incorreto de cômodos, eles podem ser corrigidos através do formulário especial "Dados Cadastrais Incorretamente Indicados". Além disso, se o proprietário acreditar que o valor calculado não corresponde às características do imóvel, ele pode indicar seu próprio valor com justificativa, anexando fotos, utilizando tanto o MyGov.uz quanto o davreestr.uz.
Feruz Sultanov, vice-diretor do centro, alertou que nem todos os pedidos levam à revisão da avaliação; a decisão depende da fundamentação da reclamação. Ele explicou que, às vezes, a reclamação pode ser apenas um desejo pessoal do proprietário, não confirmado pelo mercado. No entanto, se o pedido for confirmado, por exemplo, por uma petição coletiva de moradores de toda uma mahalla sobre a subavaliação, os especialistas vão ao local e, se necessário, revisam o valor não apenas para um imóvel, mas para toda a zona ou mahalla.
Moradores com dificuldades de acesso ao MyGov.uz ou davreestr.uz podem procurar seus comitês de mahalla. Holmurodov informou que reuniões de esclarecimento foram realizadas em todas as 585 mahallas de Tashkent.
Até 7 de setembro, cerca de 5000 pessoas expressaram sua opinião sobre a nova avaliação: 78% concordaram com os resultados, e entre os 22% discordantes, a maioria pediu para não reduzir, mas sim aumentar o valor, acreditando que seus imóveis foram avaliados muito abaixo.
Impacto da avaliação no imposto sobre a propriedade
Muhiddin Holmurodov garantiu que, de acordo com a legislação vigente, a avaliação em massa por si só não cria obrigações fiscais para os cidadãos nem leva ao aumento automático do valor do imposto. Ele enfatizou que o fato de o valor dos imóveis ter aumentado após a avaliação não significa um aumento automático do imposto, pois as questões de alíquotas fiscais e ordem de tributação são regulamentadas por legislação fiscal separada.