A compra conjunta de um imóvel com um irmão ou irmã pode simplificar a realização do sonho da casa própria, pois a união das rendas de duas pessoas aumenta as chances de obter um empréstimo hipotecário e expande o orçamento para a aquisição da casa. No entanto, a propriedade e o empréstimo conjuntos exigem o consentimento de ambos os irmãos em todas as decisões importantes. Portanto, antes da compra, deve-se considerar como a situação deste investimento comum mudará se as circunstâncias ou planos de um dos participantes mudarem no futuro.
Atul Monga, CEO e cofundador da Basic Home Loan, observa que, em geral, não existem proibições legais para comprar imóveis em conjunto com um irmão ou irmã. No entanto, a possibilidade de ambos os irmãos obterem um empréstimo hipotecário depende da política do banco ou credor correspondente e da estrutura do próprio empréstimo. Alguns credores podem permitir que irmãos atuem como co-mutuários sob certas condições.
Considere um exemplo: se for comprada uma casa no valor de 10 milhões de rupias, ambos os irmãos podem fazer um pagamento inicial de 2 milhões de rupias, pegando um empréstimo hipotecário pelos restantes 8 milhões de rupias. No início, este esquema pode funcionar bem se ambos fizerem pagamentos iguais de EMI. Mas após cinco anos, a situação pode mudar se um deles se mudar para outra cidade, casar, precisar de dinheiro para outros investimentos ou quiser sair deste acordo.
Portanto, é extremamente desejável definir antecipadamente qual será a quota de propriedade de cada um, quem contribuirá e em que valor para o pagamento inicial e para os pagamentos de EMI, bem como qual será o procedimento de saída deste esquema, se necessário. Considerar estas questões na fase inicial é muito mais sensato do que depois de surgirem disputas.
É importante entender que coproprietário e co-mutuário nem sempre são a mesma pessoa. O direito de propriedade é determinado pelos documentos do imóvel, enquanto a responsabilidade do co-mutuário reside no pagamento do valor do empréstimo. Em muitos esquemas de crédito, é exigido que todos os coproprietários do imóvel também sejam requerentes (Co-Applicant).
Nenhum dos irmãos pode tomar unilateralmente a decisão de vender toda a propriedade comum, pois os direitos do outro proprietário também são relevantes. Portanto, é útil decidir antecipadamente se o outro proprietário poderá recomprar a parte se um deles decidir sair, como o valor do imóvel será determinado e qual é o procedimento de saída se ainda houver um empréstimo hipotecário no momento da venda.
O consentimento de ambos os proprietários é necessário para alugar o imóvel. Também deve-se acordar antecipadamente em que proporção serão distribuídas as receitas de aluguel e as despesas de manutenção, quem será responsável pelas obrigações relacionadas ao inquilino e o que acontecerá se um dos irmãos quiser morar na casa, enquanto o outro deseja alugá-la.
Este pode ser o risco mais sério associado à hipoteca conjunta. Se ambos os irmãos forem co-mutuários, o não pagamento do EMI por uma pessoa não isenta essa pessoa da responsabilidade pelo reembolso do empréstimo. Com o atraso de um pagamento, o outro mutuário pode ter que cobrir todo o débito. Atrasos constantes nos pagamentos podem afetar negativamente o histórico de crédito de ambos os mutuários.
Além disso, é preciso preparar-se para outros cenários. Por exemplo, o que acontecerá se um dos irmãos falecer, enfrentar dificuldades financeiras ou desejar sair deste acordo conjunto durante a vigência do empréstimo?
Portanto, é melhor incluir num acordo claro pontos como a quota de propriedade, a contribuição para o pagamento inicial e EMI, despesas de manutenção, receita de aluguel, seguro, direitos relacionados à herança e o procedimento de saída do negócio.