De acordo com um relatório da JLL, os proprietários em Dubai e Abu Dhabi mantiveram suas posições de preços no segundo trimestre, oferecendo apenas incentivos seletivos, mesmo que os inquilinos estivessem apressados para ocupar espaços em um mercado de escritórios cada vez mais tenso. Embora alguns inquilinos tenham suspenso temporariamente planos de expansão devido a incertezas existentes, a atividade de redução de espaço permaneceu mínima. A demanda sustentada tanto de novos quanto de inquilinos existentes levou à rápida absorção dos espaços disponíveis por outros usuários, garantindo a estabilidade do aluguel e mantendo o poder de negociação dos proprietários no mercado de escritórios dos EAU.
Apesar das decisões cautelosas no curto prazo, as corporações continuaram a promover suas estratégias de longo prazo em imóveis, indicando confiança nos fundamentos do mercado. Essa dinâmica refletiu-se no aumento acentuado dos registros de contratos de aluguel.
Em Dubai, o número total de registros cresceu 24,6% em termos anuais e 15,1% em termos trimestrais. Esse crescimento deve-se em grande parte ao aumento de novos contratos, que, segundo a JLL, reflete o aumento da confiança empresarial e a resiliência da cidade às incertezas regionais. Abu Dhabi demonstrou um crescimento mais moderado e estável: os registros aumentaram 5,4% anualmente e permaneceram aproximadamente no mesmo nível em termos trimestrais, impulsionado pelo aumento de 7,1% na renovação de contratos em termos anuais. A JLL observa que isso indica a confiança dos inquilinos existentes nos aspectos fundamentais do mercado de escritórios da capital, mesmo enquanto novos participantes procuram oportunidades.
A atividade de mercado em ambas as cidades melhorou em comparação com a postura mais cautelosa do primeiro trimestre, especialmente no que diz respeito a novas solicitações. Embora alguns potenciais inquilinos demonstrassem hesitação em fechar contratos imediatamente, eles continuaram a estudar ativamente os espaços disponíveis e a acompanhar o desenvolvimento do mercado, revisando suas estratégias.
Disponibilidade de Espaços em Nível Recorde Baixo
Durante o segundo trimestre, ambas as cidades mantiveram níveis de vacância extremamente baixos. A taxa média de vacância em toda a cidade de Dubai caiu para 6,1%, em comparação com 7,7% no ano anterior. A oferta limitada de espaços de escritório premium forçou os usuários a considerar edifícios de classe B e até classe C. A vacância na classe B diminuiu de 10,9% para 8%, e na classe C de 12,7% para 10,9%. A disponibilidade de espaços de primeira linha permaneceu estável em 0,7% em termos trimestrais, enquanto a vacância da classe A aumentou ligeiramente para 4,2%.
A situação em Abu Dhabi foi ainda mais tensa: a taxa geral de vacância foi de apenas 1,4%, e a disponibilidade de espaços de primeira linha foi de 0,1%. A vacância na classe A atingiu 1,4%, e na classe B, 2,7%, refletindo bases de mercado estáveis com mudanças mínimas tanto no período anual quanto no trimestral, de acordo com a JLL.
Aumento das Taxas de Aluguel
Em Dubai, os imóveis de classe B lideraram o aumento do aluguel, mostrando um aumento de 31,5% em termos anuais e 8,7% em termos trimestrais. Logo atrás, a classe A registrou um aumento de 26,2% em termos anuais e 8,8% em termos trimestrais. O aluguel premium aumentou 13,6% em comparação com o ano passado. A situação de mercado em Abu Dhabi foi mais ambígua. As taxas premium aumentaram 11,7% anualmente, mas caíram 0,3% em termos trimestrais. O aluguel das classes A e B permaneceu principalmente estável no trimestre, mas mostrou um aumento anual de 5,1% e 4,2%, respectivamente. A JLL observou que o novo decreto de 'Congelamento de Aluguel', introduzido no final do segundo trimestre, deve limitar o crescimento futuro do aluguel na capital no curto e médio prazo.
Pressão sobre o Plano de Oferta de Construção
O segundo trimestre trouxe para Abu Dhabi a adição de cerca de 38.000 metros quadrados de área de aluguel total de classe A, elevando o estoque total de escritórios para cerca de 4,2 milhões de metros quadrados. Em Dubai, não houve grandes entregas registradas, e o estoque total de escritórios permaneceu em 101,4 milhões de pés quadrados. Estima-se que Abu Dhabi adicionará cerca de 57.000 metros quadrados de espaço de escritório no segundo semestre, enquanto Dubai espera uma entrega de quase 940.000 pés quadrados. A JLL informou que vários edifícios anteriormente operacionais em Dubai foram temporariamente fechados para reformas em resposta à crescente demanda por espaços de maior qualidade, enquanto os construtores continuam a lidar com problemas na cadeia de suprimentos que afetam a importação de materiais.
Dada a escassez de oferta em relação à forte demanda e a existência de inúmeros projetos já garantidos por compromissos de aluguel preliminares, os proprietários priorizam a entrega pontual dos imóveis, apesar dessas dificuldades. Os construtores estão focando mais na eficiência econômica e na garantia de qualidade. O segmento de espaço de trabalho flexível continuou a se expandir, à medida que as empresas procuravam alternativas com riscos menores, custos de capital reduzidos e prazos de aluguel mais curtos. A crescente integração de inteligência artificial e automação nos processos de negócios está transformando as necessidades da força de trabalho, tornando as soluções de escritório flexíveis cada vez mais atraentes para organizações em transformação operacional e enfrentando incerteza de mercado.
As previsões indicam que as mudanças regulatórias moldarão a próxima fase do mercado, especialmente em Abu Dhabi, onde a política de congelamento de aluguel — limitando o aumento do aluguel, exceto em Abu Dhabi Global Market ou em projetos recém-concluídos — deve restringir o crescimento trimestral acentuado das taxas. No entanto, a JLL prevê que o crescimento anual do aluguel será mantido até o final do ano em ambos os emirados.
