De acordo com os regulamentos do Banco Central dos Emirados Árabes Unidos, os fundos destinados ao pagamento inicial na compra de imóveis devem vir dos recursos próprios do comprador e não de outras fontes de empréstimo, incluindo cartões de crédito ou empréstimos pessoais.
O Banco Central dos Emirados Árabes Unidos especificou em sua Resolução nº 96/By Circulation/2019, que altera a Circular nº 31/2013, que o valor da entrada deve ser coberto pelos próprios fundos do mutuário. Este requisito visa garantir que o mutuário tenha um interesse financeiro adequado no imóvel dado em garantia.
Definição de Entrada
No âmbito da mesma Resolução nº 96/By Circulation/2019, alterando a Circular nº 31/2013, o item 1 (5) define a entrada como 'pagamento único pelo comprador por parte do preço de compra que reduz o valor do empréstimo imobiliário'.
Portanto, se o comprador obtiver financiamento hipotecário para adquirir um imóvel, a parte do preço de compra que ele deve pagar como entrada não pode ser obtida através de um empréstimo pessoal ou cartão de crédito. A base regulatória exige que esta contribuição seja garantida por fundos próprios do comprador.
É importante notar que isso não significa uma proibição geral de obter empréstimos pessoais. O regulamento do Banco Central permite separadamente que bancos licenciados e empresas financeiras concedam empréstimos pessoais a pessoas físicas, desde que cumpram os requisitos de conformidade, reembolso e endividamento apropriados. Um empréstimo pessoal é definido como um empréstimo que pode ser pago com salário, pensões de aposentadoria e/ou outra renda regular verificável de uma fonte claramente definida.
Assim, embora obter um empréstimo pessoal em si não seja proibido, usar fundos desse empréstimo para cobrir a entrada de um empréstimo hipotecário violará os requisitos do Banco Central para concessão de hipotecas.
Coeficientes Máximos de LTV
Além disso, o artigo 3 (2) (B) da Resolução nº 96/By Circulation/2019, alterando a Circular nº 31/2013, estabelece o coeficiente máximo de empréstimo sobre o valor (LTV) da seguinte forma: para expatriados que adquirem sua primeira casa/residência, o LTV máximo é de 80% do valor do imóvel, se o seu valor for inferior a 5 milhões de dirhams, e 70% se o valor exceder 5 milhões de dirhams. Para a segunda ou subsequente casa ou propriedade de investimento, o LTV máximo é de 60% do valor, independentemente do seu tamanho.
Em geral, as normas regulatórias também prescrevem coeficientes máximos de LTV. Por exemplo, para um expatriado que compra sua primeira casa para moradia, o LTV máximo é de 80% para imóveis com valor de até 5 milhões de dirhams e 70% para imóveis com valor superior a 5 milhões de dirhams. A aquisição de uma segunda ou subsequente casa ou propriedade de investimento é limitada a um LTV máximo de 60% do valor, independentemente do seu valor. Consequentemente, o comprador geralmente terá que cobrir a parte restante com fundos próprios, dependendo das circunstâncias específicas e da avaliação do credor.
No caso de compra de imóveis sob encomenda (off-plan), o LTV máximo é de 50% do valor do imóvel, independentemente do propósito da compra, do seu valor ou da categoria do comprador. Isso está de acordo com o artigo 3 (2) (C) da Resolução nº 96/By Circulation/2019, que afirma que para todas as categorias que compram imóveis sob encomenda, o LTV máximo é de 50% devido à natureza de longo prazo do processo de desenvolvimento e ao maior risco de conclusão do projeto.
De acordo com este dispositivo legal, o comprador não poderá obter o valor necessário para a entrada do empréstimo hipotecário através de um empréstimo pessoal separado, de acordo com os requisitos do Banco Central para empréstimos hipotecários.