O mercado imobiliário de varejo na África do Sul oferece aos inquilinos mais oportunidades de negociação, pois os locadores enfrentam dificuldades no desenvolvimento de novos empreendimentos e na garantia da ocupação dos espaços.
Segundo Samuel Thu, gerente nacional de imóveis da Atlas Finance, que trabalhou com ambas as partes da relação entre locadores e inquilinos, as empresas que compreendem as necessidades dos proprietários de imóveis podem usar a situação atual do mercado para fechar acordos mais vantajosos.
Thu observou que 'espaços que muitas empresas evitam hoje são frequentemente os locais com as maiores oportunidades'. Ele acrescentou que saber como os locadores pensam e o que eles precisam de um inquilino de qualidade muda fundamentalmente a abordagem à negociação.
O mercado imobiliário mais amplo continua sob pressão. De acordo com estatísticas recentes da Statistics South Africa, o valor real dos edifícios concluídos no primeiro semestre de 2026 caiu 7,2% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Uma parte significativa dessa queda foi composta por edifícios não residenciais, cujo valor caiu 26,4% em termos reais.
Sob Pressão
A economista da Investec, Lara Hodges, informou que o valor dos edifícios construídos por grandes municípios diminuiu 10,2% no indicador ajustado sazonalmente no segundo trimestre em comparação com o primeiro. Enquanto isso, os imóveis residenciais mostraram uma queda de 10,9%, e os não residenciais, de 1,7%.
No entanto, as perspectivas de desenvolvimento parecem um pouco mais promissoras. A Statistics South Africa relatou que o valor real dos planos de construção aprovados aumentou 1,3% no primeiro semestre de 2026 em termos anuais, com os planos para imóveis não residenciais subindo 10,7% e os habitacionais 2,9%.
Hodges também apontou para uma queda na confiança na construção: o Índice de Confiança na Construção FNB/BER caiu de 42 no primeiro trimestre para 38 no segundo. Ela enfatizou que a falta de nova demanda é um obstáculo sério para os negócios.
Thu explicou que o crescente estoque de espaços de varejo e comerciais desocupados mudou a dinâmica das negociações entre locadores e inquilinos. Os locadores, confrontados com espaços vazios, podem estar mais dispostos a ceder não apenas nas taxas de aluguel, mas também nos termos de locação, depósitos de instalação, flexibilidade e prazos de compromisso.
Na opinião de Thu, a oportunidade reside em os inquilinos entenderem a realidade comercial do locador, em vez de abordarem as negociações unicamente com o objetivo de obter o aluguel mais baixo. Ele afirmou que os inquilinos capazes de demonstrar um negócio estável, uma base de clientes forte e obrigações de longo prazo serão mais atraentes para os locadores.
Melhor Ambiente
Thu acredita que a melhoria das condições de aluguel é apenas parte do potencial benefício. Ele defende que as empresas devem considerar direcionar parte dos custos economizados com o aluguel para melhorar a experiência do cliente, incluindo um design de loja de maior qualidade, a criação de condições mais confortáveis e a melhoria do controle climático.
Reiterando seu ponto, Thu disse: 'Se você entende como os locadores pensam e o que eles precisam de um inquilino de qualidade, você aborda as negociações de maneira completamente diferente'. Ele acrescentou que, para as empresas focadas no cliente, o ambiente físico pode influenciar a confiança, a segurança e, em última análise, os resultados do negócio.
Thu também vê um benefício potencial para os locadores. Um inquilino bem projetado e profissionalmente equipado pode aumentar o apelo de todo o polo de varejo, tornando potencialmente os espaços vizinhos mais interessantes para outros potenciais inquilinos.
Importância da Localização
Thu observou que as avaliações imobiliárias tradicionais, focadas em demografia, tráfego e nível de renda, nem sempre refletem o quadro completo. A acessibilidade, segundo ele, agora não é determinada apenas pela distância, pois os custos de transporte, tempo de deslocamento e custos de internet móvel podem influenciar se o cliente visitará a filial.
Isso abre oportunidades em locais que podem parecer fracos ao usar métricas imobiliárias tradicionais, mas que funcionam bem porque se encaixam naturalmente nas rotas diárias dos clientes, explicou Thu. Essa abordagem é particularmente relevante para serviços financeiros, já que as instituições consolidam filiais, mantendo a necessidade de manter o acesso aos clientes em comunidades mal atendidas.
Consistência Cria Valor
Thu afirmou que a presença física visível e constante desempenha um papel importante na formação de familiaridade e confiança, especialmente em setores onde a confiança é um elemento central do relacionamento com o cliente. A observação contínua de um mesmo ponto de venda com marca no mesmo local ajuda a construir confiança no negócio.
Para os proprietários de imóveis, Thu enfatizou que inquilinos de longo prazo e bem cuidados podem ajudar a estabilizar os polos de varejo, fortalecer a demanda dos inquilinos vizinhos e aumentar o apelo dos espaços adjacentes.
Ele sugeriu que a próxima fase do crescimento do varejo pode não vir dos centros comerciais tradicionais. Lojas menores, locais satélites e edifícios modulares podem criar oportunidades em comunidades onde o espaço de varejo tradicional é limitado ou inexistente. Thu concluiu que 'a construção tijolo-cimento não é infraestrutura obsoleta. Estrategicamente utilizada, ela permanece um dos motores de crescimento mais subestimados do mercado.'