A Bagmane Prime Office Reit, um trusto de investimento imobiliário apoiado pela Blackstone, prevê quase dobrar seu portfólio em um período de sete a oito anos. Este crescimento é impulsionado por um pipeline de oportunidades de direito de compra (ROFO) de 47,2 milhões de pés quadrados do patrocinador — Bagmane Group em Bengaluru, bem como por um baixo nível de capital de dívida e potenciais aquisições nos seis principais mercados de imóveis comerciais da Índia.
Atualmente, o portfólio do Reit inclui 19,6 milhões de pés quadrados de espaço comercial alugado. A empresa também vê oportunidades de expansão em Chennai e Delhi, dada a demanda sustentada por espaços de escritório, especialmente por parte dos Global Capability Centers (GCCs).
Richard Hugh Andrew, CEO da Bagmane Prime Office Reit, declarou ao Business Standard que, graças a um «coeficiente de endividamento extremamente baixo de menos de 5%, uma equipe talentosa e um fantástico conjunto de oportunidades no pipeline», a empresa poderá aumentar o tamanho do portfólio em cerca de dobro nos próximos sete a oito anos.
Em dezembro de 2025, o Valor Bruto dos Ativos (GAV) do portfólio do Reit era de pouco mais de 40.000 crores de rúpias. Após o listagem em maio, o Reit manteve a taxa de ocupação em 98,7% no primeiro trimestre do ano fiscal 27 (Q1FY27), e a administração espera que esse nível permaneça alto.
Ashay Shah, CFO da Bagmane Prime Office Reit, observou que, em relação a aquisições, a empresa atua de forma oportunista, avaliando constantemente o aumento de ativos em seis cidades principais onde o setor imobiliário comercial está em desenvolvimento. Ele acrescentou que realizarão transações que se adequem ao portfólio e gerem receita para os uniholders.
Além disso, até o final do ano fiscal atual (FY27), o Reit adicionará 1 milhão de pés quadrados de espaço de escritório ao seu portfólio existente. Espera-se que um ativo seja concluído no terceiro trimestre e outro no quarto trimestre.
Apesar do alto nível de ocupação, o Reit relatou uma demanda sustentada por espaço de escritório. Andrew esclareceu que quase metade das parcerias com locatários são contratos sob encomenda. Ele também observou que a demanda de locatários menores, particularmente startups de GCC, é mais espontânea, e o número de empresas domésticas no segmento GCC está crescendo.
Bengaluru continua sendo um mercado chave de demanda. Andrew informou que a cidade recebe solicitações de propostas (RFPs) trimestrais de cerca de 10 milhões de pés quadrados, com requisitos frequentemente começando em 500.000 pés quadrados. Ele enfatizou que o interesse não diminuiu, as conversas permanecem muito ativas, e a maior parte das discussões está relacionada ao crescimento dos negócios, especialmente no setor GCC.
Sobre a tensão geopolítica, Shah afirmou que os RFPs não diminuíram, mas houve uma «pequena pausa em todas as grandes transações» em março e abril. No entanto, ele acrescentou que as transações estão novamente em pleno andamento e a demanda permanece muito forte.
Mais cedo esta semana, a Bagmane Prime Office Reit relatou um aumento de 16% na Receita Operacional Líquida (NOI) em termos anuais (Y-o-Y) para 660 crores de rúpias no primeiro trimestre do FY27 (Q1FY27). Esse crescimento deve-se aos aumentos contratuais, à realização de avaliações de valor de mercado em todo o portfólio, à locação de novas áreas, ao início do recebimento de aluguéis por áreas reservadas e ao aumento das receitas de energia solar.
O Reit anunciou sua primeira distribuição aos uniholders no valor de 1,50 rúpias por unidade, totalizando 510 crores de rúpias. Planeja-se que, durante o FY27, a empresa gaste cerca de 700-800 crores de rúpias em desenvolvimento. No geral, estão planejados gastos de construção de mais de 3.000 crores de rúpias ao longo dos próximos 3,5 a 4 anos para desenvolver 3 milhões de pés quadrados de ativos.
Dos 3 milhões de pés quadrados destinados ao desenvolvimento, 1 milhão de pés quadrados está em construção e 2 milhões de pés quadrados estão planejados para desenvolvimento futuro. Além disso, o Reit está desenvolvendo dois hotéis com capacidade total de 607 quartos e uma usina de energia solar. Shah explicou que os hotéis estão sendo construídos como comodidades adicionais para melhorar os parques empresariais gerais, e não como uma transição para o setor hoteleiro.
Na opinião da administração, a Bagmane Prime Office Reit possui uma reserva de solidez significativa no balanço para aquisições. A relação dívida/valor é de cerca de 4%, e Shah observou que, a longo prazo, o Reit trabalhará confortavelmente com LTV dentro de 20-25%.
Durante o trimestre, a Bagmane captou cerca de 1.500 crores de rúpias em dívidas, das quais 1.000 crores de rúpias foram usados para refinanciar dívidas mais caras em um veículo jurídico especial. Graças ao grande pipeline do patrocinador, baixo nível de capital de dívida e forte demanda dos locatários, o Reit espera que sua estratégia de expansão seja determinada tanto pelo desenvolvimento orgânico quanto por potenciais aquisições que geram receita para os uniholders.
Andrew concluiu que a empresa continua a analisar a economia da Índia, e o principal motor, o capital humano, está inegavelmente em um nível elevado, criando um ambiente de investimento muito mais estável.
