O setor imobiliário chinês já enfrenta estagnação e um significativo endividamento, mas agora surgiu um novo e mais sério problema. No país, os contratos de arrendamento de milhares de imóveis comerciais estão se aproximando do fim.
A incerteza relacionada aos direitos de propriedade da terra mina a confiança dos investidores, provoca uma queda acentuada nos preços dos ativos e torna a venda desses imóveis extremamente difícil.
De acordo com um relatório da Bloomberg e estimativas da Cushman & Wakefield, o prazo de arrendamento para imóveis não residenciais avaliados em mais de 1 trilhão de yuans (equivalente a 148 bilhões de dólares americanos) expira em 20 anos ou até antes. Essa incerteza, que persiste durante cinco anos de declínio no setor imobiliário, exerce uma enorme pressão sobre construtores e investidores.
Na China, toda a terra urbana pertence ao estado. Os construtores ou cidadãos não são proprietários da terra; em vez disso, recebem o direito de usar a terra por um período determinado. Estas regras foram estabelecidas no início dos anos 90. À medida que os prazos de arrendamento expiram, os investidores ficam confusos sobre se o contrato será renovado, qual será a taxa necessária e por quanto tempo o aluguel será aumentado.
Esta crise vai além da documentação e afeta as transações. Segundo a Cushman & Wakefield, os bancos relutam em fornecer refinanciamento ou novos empréstimos para imóveis cujo prazo de arrendamento é inferior a 10 anos. A JLL observa que seguradoras e grandes investidores preferem investir apenas em imóveis com um prazo de arrendamento de pelo menos 20 anos.
Os compradores exigem descontos significativos, considerando os custos potenciais de renovação futura do aluguel. Os preços dos escritórios nas grandes cidades chinesas caíram mais de 40% em relação aos seus níveis de pico. Construtoras chinesas já declararam falência em dívidas de cerca de 130 bilhões de dólares americanos, e a impossibilidade de vender ativos complica a captação de financiamento.
Segundo previsões da CBRE, até 2030, cerca de 30 milhões de metros quadrados de espaços de escritório e varejo com menos de 20 anos de arrendamento existirão em 18 grandes cidades chinesas. O número real pode ser ainda maior, pois não inclui imóveis de propriedade única. Diante do aprofundamento da crise, a administração chinesa começou a tomar medidas. Após Guangzhou, os funcionários de Xangai também emitiram um projeto de diretrizes para determinar as condições e o custo da renovação do arrendamento, a fim de reduzir a atmosfera de incerteza no mercado.
