Imóveis em Joanesburgo são negociados com desconto significativo em comparação com Cidade do Cabo

O imóvel comercial localizado em Joanesburgo é avaliado em cerca de R196 bilhões abaixo do nível ajustado em relação à Cidade do Cabo. Esta conclusão foi tirada com base em um novo estudo realizado pela Gmaven, uma empresa sul-africana especializada em dados de imóveis comerciais.

Comparação dos Mercados de Joanesburgo e Cidade do Cabo

William Harris, CEO da Gmaven, observou que, embora Joanesburgo tenha sido considerado por muito tempo um mercado com potencial de crescimento, a magnitude dessa disparidade não era evidente anteriormente. Ao comparar propriedades equivalentes e transações concluídas, a empresa conseguiu quantificar o desconto de Joanesburgo em relação à Cidade do Cabo e identificar os segmentos de mercado que podem impulsionar a recuperação do valor.

O estudo se baseia no banco de dados da Gmaven e analisa 25.700 propriedades em dois municípios, bem como 1.706 transações de imóveis comerciais de alto valor registradas desde 2020. Os imóveis foram comparados por categoria, classe, tamanho, localização e, quando necessário, subsegmento de varejo para comparar ativos semelhantes.

Diferenças em Área e Valor

Joanesburgo possui 54% mais metros quadrados de espaço comercial alugado (44,9 milhões de m²) em comparação com a Cidade do Cabo (29,2 milhões de m²). Apesar dessa diferença de área, a Gmaven avalia ambos os mercados em valores aproximadamente iguais: R376 bilhões para Joanesburgo e R365 bilhões para a Cidade do Cabo.

A maior discrepância é observada nos escritórios. De acordo com a Gmaven, as áreas de escritório em Joanesburgo foram negociadas desde 2020 com um preço médio ponderado de R10.121 por metro quadrado, enquanto na Cidade do Cabo esse preço era de R20.524. A empresa citou a recente compra de um edifício Classe A em Sandton pelo banco Capitec, que adquiriu 21.946 metros quadrados por R245 milhões, o que equivale a R11.164 por metro quadrado, incluindo estacionamento. A Gmaven estima que a construção de um edifício semelhante hoje custaria no mínimo R28.000 por metro quadrado, antes mesmo de considerar o terreno.

Distribuição do Desconto e Influência das Condições

A análise abrange escritórios, instalações industriais, varejo e uma categoria especial que inclui hotéis, hospitais, instituições de ensino e armazéns. A empresa observa que o desconto está distribuído de forma desigual: o imóvel de escritórios representa mais de 40% da lacuna estimada de R196 bilhões, enquanto os ativos de varejo e outros ativos comerciais contribuem para o restante.

Os imóveis industriais, mais frequentemente utilizados pelos proprietários, mantiveram a maior parte de seu valor em Joanesburgo. A Gmaven afirma que as diferenças indicam que as condições locais, incluindo a eficiência da administração municipal, afetam o valor dos ativos. Harris alerta que o número de R196 bilhões não deve ser visto como lucro garantido ou previsão imediata, mas sim como a escala de um potencial reajuste de valor com a melhoria da gestão municipal, o que ajudará a restaurar a confiança empresarial, a demanda dos locatários, os investimentos e a atividade no setor de desenvolvimento.

Eventos Adicionais de Mercado

Segundo a Gmaven, a substituição completa do fundo de imóveis comerciais existente em Joanesburgo custaria cerca de R857 bilhões, em comparação com seu valor de mercado atual de cerca de R376 bilhões. Enquanto isso, os ativos de escritórios e varejo são negociados significativamente abaixo do custo de substituição. Ao mesmo tempo, o Tribunal de Concorrência aprovou uma fusão pela qual a Vukile Property Fund Ltd obterá controle total sobre o centro comercial Botshabelo da Liberty Group Ltd. Esta transação adicionará um centro comercial público em Botshabelo, o maior assentamento no Free State, ao portfólio imobiliário de varejo da Vukile. A Vukile é um fundo de investimento imobiliário listado na Bolsa de Valores de Joanesburgo (JSE) e na Bolsa de Valores de Namíbia (NSX), com operações na África do Sul e Espanha.

Mercado Imobiliário Sul-Africano Divide-se em Dois Segmentos Antes da Decisão da Taxa de Juros

O mercado imobiliário sul-africano se prepara para a decisão de taxa de juros de julho, apresentando-se como um mercado de duas velocidades. Enquanto o setor residencial mais amplo enfrenta pressão em termos de acessibilidade real, o aumento do custo do crédito afeta negativamente os compradores dependentes de financiamento e os consumidores já lidando com o alto custo de vida.

Segmentos do Mercado Imobiliário

Keegan Stein, fundador da Forbes Global Properties na África do Sul, observa que a pressão no setor residencial principal é real e não deve ser subestimada. Ele destaca que o segmento superior do mercado funciona de maneira diferente: os clientes aqui são predominantemente compradores locais e internacionais abastados, cujas decisões dependem menos do nível da taxa de redesconto em um mês específico e mais da qualidade e raridade do imóvel.

Segundo Stein, esses compradores estão cientes do panorama econômico geral, mas uma pequena mudança na taxa raramente determina sua decisão de comprar imóveis exclusivos. Além disso, em alguns casos, períodos de incerteza são vistos por eles como oportunidades de aquisição.

A Importância da Previsibilidade da Política

Para este último grupo de compradores, o mais importante não é tanto a direção de uma única decisão, mas sim a previsibilidade da política geral. Stein acrescenta que os compradores de alto rendimento olham para o longo prazo, e para sua convicção, a confiança na trajetória é mais importante do que uma mudança de 25 pontos-base em qualquer direção. Ele acredita que a questão chave para o Banco de Reserva é como a decisão e a clareza da justificativa dessa decisão moldam a confiança no mercado de imóveis de elite.

Em maio, o Comitê de Política Monetária (MPC) aumentou as taxas de juros em 25 pontos-base, elevando a taxa de redesconto para 7,00% e a taxa de empréstimos para 10,50%.

Impacto do Aumento das Taxas

Uma rede internacional de agências de corretagem imobiliária exclusivas relata que o aumento da taxa em maio afetou mais fortemente o mercado residencial principal, onde a acessibilidade e a capacidade de crédito estão intimamente ligadas às taxas de juros. Isso levou ao aumento dos pagamentos mensais e ao endurecimento dos requisitos sobre o valor que os compradores podem obter.

No segmento ultra-premium, o impacto foi muito mais limitado. A demanda por casas exclusivas continua sendo determinada pela escassez, e não pelo crédito. Embora os construtores enfrentem o aumento dos custos de financiamento e construção, os compradores abastados permanecem ativos quando surge uma oportunidade adequada. A empresa aponta que o ponto chave é o valor: mesmo no segmento mais alto, onde casas de troféu na costa atlântica são vendidas por cerca de 170.000 randes por metro quadrado, o comprador global paga apenas uma pequena fração em comparação com Mônaco, Londres ou Nova York.

Desafios para os Agregados Sul-Africanos

Entretanto, Ezra Rasetehe, presidente e CEO da investRand, observa que a próxima decisão da taxa de juros ocorre em um momento difícil para os agregados familiares e o mercado imobiliário sul-africano. Ele informa que a inflação anual ao consumidor aumentou de 4,5% em maio para 5,0% em junho, impulsionada principalmente pelos gastos com transporte, habitação, serviços públicos e serviços financeiros.

Isso significa que os agregados familiares estão simultaneamente enfrentando o aumento do custo de vida e o aumento do custo do serviço da dívida após o aumento da taxa em maio. De acordo com dados da investRand, isso resultou em um aumento imediato nos pagamentos mensais para proprietários e investidores imobiliários com hipotecas variáveis, além de reduzir o valor que alguns potenciais compradores podem reivindicar, especialmente os compradores de primeira viagem, que já estavam em uma faixa de preço apertada.

A Demanda Permanece, Mas a Acessibilidade é Limitada

No entanto, a investRand acrescenta que o impacto não é uniforme em todo o mercado. Embora custos de empréstimo mais altos possam adiar algumas compras de imóveis, a demanda fundamental por moradias acessíveis e bem localizadas não desapareceu. Em vez disso, alguns compradores estão ajustando suas expectativas, considerando propriedades menores, apartamentos de seção e bairros mais acessíveis.

Rasetehe afirma que aqueles que ainda não podem pagar pela propriedade provavelmente permanecerão no mercado de aluguel por mais tempo. Isso sustenta a demanda por moradia alugada acessível, dormitórios estudantis e condomínios bem administrados em áreas com demanda estável por inquilinos. O CEO enfatiza que o ponto importante é que o mercado não sofre de falta de demanda, mas sim de restrições de acessibilidade.

Ele conclui que isso cria pressão sobre compradores e construtores, mas também abre oportunidades para investidores disciplinados focados em demanda sustentável, precificação realista e fluxo de caixa estável. Rasetehe acredita que, idealmente, o Comitê de Política Monetária deve manter a taxa de redesconto em 7,00%, mantendo uma postura cautelosa. Ele explica que tal medida dará mais tempo ao SARB para avaliar o efeito total do aumento da taxa em 25 pontos-base em maio, sem exercer pressão adicional sobre devedores, empresas e proprietários de imóveis. Ele alerta que mudanças na política monetária levam tempo para percorrer a economia, e um aumento imediato adicional pode enfraquecer ainda mais a acessibilidade e a atividade econômica.

Apesar disso, a investRand observa que, devido ao aumento da inflação para 5,0%, bem como à pressão contínua nos preços dos combustíveis e nas cadeias de suprimentos globais, a possibilidade de um aumento adicional da taxa em 25 pontos-base não pode ser descartada. O MPC precisa equilibrar a necessidade de controlar a inflação e proteger o rand com o risco de pressão excessiva sobre a economia interna já limitada.