O ritmo de crescimento dos preços imobiliários na África do Sul está diminuindo, pois os custos elevados de empréstimos estão pressionando a demanda por moradia. O mercado continua sendo sustentado pelas restrições de oferta, que ajudam a estabilizar os preços.
Estado do Mercado Imobiliário
A desaceleração no ritmo de crescimento dos preços reflete um ambiente operacional mais complexo para os domicílios. Espera-se que a atividade de mercado permaneça contida durante o restante do ano. Segundo Siphamandala Mkhwanazi, economista sênior da FNB, os altos custos de empréstimo, a fraqueza da confiança do consumidor e as condições econômicas mais brandas estão afetando negativamente a demanda por moradia e provavelmente limitarão a atividade de mercado até o final do ano.
De acordo com o Índice de Preços Imobiliários da FNB (HPI), o crescimento dos preços imobiliários desacelerou em junho, caindo para 5,2% em base anual (a/a) em comparação com 5,7% a/a em maio. Mkhwanazi também observou que os dados recentes mostram que o crescimento médio dos preços imobiliários no segundo trimestre de 2026 foi de 5,6% a/a, abaixo do indicador de 6,0% no primeiro trimestre.
Inflação e Mercado de Aluguel
Embora a inflação dos preços imobiliários permaneça ligeiramente acima da inflação geral do consumidor, que foi de 5,0% a/a em junho, a diferença entre elas diminuiu significativamente em comparação com o início do ano. De acordo com os dados mais recentes, o aluguel aumentou 4,1% a/a em junho e continua a crescer gradualmente com variações regionais.
A nova atividade na construção residencial permanece baixa, e a oferta de casas existentes disponíveis para venda também diminuiu. No entanto, o economista enfatizou que o mercado imobiliário continua se beneficiando das restrições de oferta, o que ajuda a conter o aumento dos preços. Ele acrescentou que a disponibilidade limitada de estoques impede uma correção de preços imobiliários mais acentuada e deve continuar a sustentar as projeções no curto prazo. Portanto, embora condições macroeconômicas mais fracas possam suprimir a atividade transacional, não se espera uma ampla queda nos preços imobiliários.
Aluguel e Poder de Compra
Do ponto de vista do mercado de aluguel, a taxa de vacância continua a diminuir devido às restrições do poder de compra no mercado de propriedade e à formação estável de domicílios. Mkhwanazi prevê que o crescimento dos preços imobiliários continuará a diminuir moderadamente para 4% até o final do ano, pois os altos custos de empréstimos, a baixa confiança e a desaceleração econômica pressionam a demanda.
No entanto, ele acredita que a redução na construção residencial nova e o menor número de casas disponíveis devem continuar a sustentar os preços. Ele também mencionou que a decisão do Banco de Reserva da África do Sul (SARB) de manter as taxas de juros inalteradas foi uma surpresa positiva para os domicílios e potenciais compradores. No futuro, espera-se que a pressão inflacionária atinja o pico no início de 2027, dando ao SARB a oportunidade de retomar o ciclo de flexibilização da política. Custos de empréstimo mais baixos devem apoiar a demanda por hipotecas, melhorar a acessibilidade e ajudar a estabilizar a atividade no mercado imobiliário.
Perspectivas do Setor de Aluguel
As condições no mercado de aluguel também devem permanecer relativamente estáveis, segundo Mkhwanazi. Ele acrescentou que a pressão sobre o poder de compra e as condições de crédito mais rigorosas devem continuar a sustentar a demanda por aluguel, enquanto o plano de desenvolvimento limitado restringe o crescimento dos estoques de aluguel. No entanto, a taxa de vacância permanece ligeiramente acima do nível pré-pandêmico, indicando que a capacidade ociosa ainda não foi totalmente absorvida, limitando o aumento dos aluguéis antes que o poder de compra se torne um fator limitante.
Opinião de Especialistas sobre Taxas
Na semana passada, Keegan Stein, fundador da South Africa Forbes Global Properties, classificou a decisão do SARB de manter as taxas de juros em 7% como um resultado favorável. Ele observou que isso dá tempo aos compradores para assimilar o aumento de maio sem mais mudanças no que podem pagar, e a confiança este ano foi insuficiente.
Segundo ele, no topo do mercado, as decisões de taxas influenciam mais o sentimento do que o poder de compra, pois seus compradores geralmente não têm encargos ou têm dívidas pequenas. A estabilidade reduz as flutuações nas decisões.
Restrições de Disponibilidade
A Forbes Global Properties também apontou que nos segmentos com financiamento hipotecário, o poder de compra continua sendo o principal fator limitante, e os bancos mantêm a disciplina, portanto, os volumes precisam de tempo para reagir. Os motores são diferentes no segmento de luxo: a demanda é determinada pela escassez. Existe um número finito de propriedades na costa atlântica com a localização e vistas desejadas, pelas quais compradores internacionais e locais com alto capital competem, e as mudanças nas taxas não aumentam essa oferta. Uma dinâmica semelhante é observada em Winelands e reservas privadas Big Five em KwaZulu-Natal, onde há apenas um pequeno número de vilas dentro de um único santuário, e novas não podem ser construídas. Os compradores nesses mercados adquirem escassez, não metros quadrados. A empresa também observou que a África do Sul continua a atrair realocação por estilo de vida e compradores internacionais, para os quais a precificação do país ainda parece vantajosa em comparação com os mercados mundiais equivalentes.
