O valor dos edifícios é determinado não apenas pela sua localização ou design, mas também pelas comunidades, consumidores e empresas que os utilizam. A atividade do consumidor explica por que a economia das áreas rurais e urbanas merece mais atenção do que antes.
Formalização da Economia e Demanda
Andrew Koenig, CEO da Redefine Properties, afirma em seu artigo analítico 'Por que a sustentabilidade no setor imobiliário começa muito antes da próxima crise' que a expansão de lojas de varejo formais, bancos e fornecedores de serviços nessas comunidades é impulsionada não apenas pelo crescimento populacional, mas por um processo mais fundamental: a estabilização da atividade econômica formal e o aumento da participação dos consumidores.
Na opinião de Koenig, isso vai além da busca pela próxima oportunidade de varejo para investidores. Ele enfatiza a necessidade de reconhecer a demanda emergente e olhar além dos centros comerciais tradicionais, prestando atenção às partes da economia que historicamente foram insuficientemente representadas em portfólios imobiliários institucionais.
Problemas em Áreas Rurais e Urbanas
No início deste mês, a National Youth Development Agency (NYDA) relatou que, décadas após o início da democracia, as oportunidades econômicas permanecem concentradas nos megacidades. Ao mesmo tempo, muitas comunidades rurais e urbanas continuam a enfrentar falta de infraestrutura, conectividade de transporte fraca, planejamento de uso do solo fragmentado e investimentos produtivos limitados.
A agência, criada para resolver problemas da juventude do país, observa que a desigualdade espacial afeta praticamente todos os aspectos da atividade econômica dos jovens. Os moradores de áreas rurais e urbanas frequentemente têm custos de transporte mais altos para acessar o trabalho, possuem conectividade digital mais fraca, enfrentam maiores obstáculos para obter financiamento e operam em mercados de consumo menores. Essas deficiências reduzem a competitividade dos negócios e limitam as oportunidades de expansão das empresas.
Diversificação Além das Fronteiras
De acordo com a Redefine Properties, este princípio se aplica geograficamente também. A empresa, que lida com propriedade, desenvolvimento e gestão de imóveis, afirma que diversificação não é apenas investir através de fronteiras. Ela consiste em criar exposição a diferentes ciclos econômicos e perfis de risco.
A empresa aponta que, embora a África do Sul permaneça seu principal mercado e maior oportunidade de longo prazo, a Polônia oferece estabilidade, menor volatilidade e um ciclo econômico diferente. Eles afirmam que juntos esses mercados formam um portfólio mais equilibrado do que qualquer mercado poderia oferecer sozinho. No entanto, eles também observam que construir resiliência exige manter a flexibilidade para tomar decisões estratégicas diante das mudanças nas condições de mercado.
Atividade Econômica como Reflexo do Imobiliário
A Redefine Properties acredita que o setor imobiliário é sempre um reflexo da atividade econômica. A empresa afirma que os edifícios adquirem seu valor não apenas devido à localização ou ao design, mas também aos negócios, consumidores e comunidades que os utilizam. Os centros de varejo prosperam quando os consumidores continuam gastando dinheiro, e os ativos industriais e logísticos se beneficiam da expansão das cadeias de suprimentos e do movimento de mercadorias pela economia. A demanda por escritórios cresce quando as empresas investem e criam empregos.
Na visão do proprietário, desenvolvedor e gestor de imóveis, entender a direção da atividade econômica é tão importante quanto entender os próprios ativos. Koenig diz que essa filosofia moldou a evolução de seu próprio portfólio ao longo de muitos anos. Ele acrescenta que, apesar das diferenças significativas entre a África do Sul e a Polônia em suas estruturas econômicas e estágios de desenvolvimento, eles têm algo em comum: ambos são essencialmente economias movidas pelo consumo.
Disciplina Financeira e Energia
A empresa também enfatiza que a disciplina financeira tem igual importância. Foi repetidamente lembrado que a resiliência no setor imobiliário depende não apenas da qualidade dos ativos, mas também da solidez do balanço. Em um cenário onde o capital ficou mais caro e o refinanciamento mais difícil, manter a flexibilidade financeira abre oportunidades estratégicas. Empresas com balanços sólidos podem investir quando surgem chances, enquanto aquelas sob pressão são frequentemente forçadas a tomar decisões defensivas em momentos inadequados do ciclo.
A Redefine Properties observa que em nenhum lugar a ligação entre resiliência e oportunidades é tão clara quanto na paisagem energética em desenvolvimento da África do Sul. Por muito tempo, os proprietários de imóveis consideraram a energia primariamente um problema de gerenciamento de riscos, investindo em geradores de reserva e fontes de alimentação alternativas para proteger os inquilinos contra interrupções de energia. No entanto, esses mesmos investimentos estão cada vez mais gerando novas oportunidades comerciais.
Isso é particularmente visível nos ativos industriais e logísticos. Seus vastos telhados tornam a geração solar em larga escala comercialmente viável, e a demanda relativamente modesta por eletricidade no local cria potencial para participar de acordos de compra de energia e esquemas de transmissão à medida que o mercado de energia sul-africano se desenvolve. O que começou como um investimento defensivo está gradualmente se transformando em uma nova fonte de valor.
Diferença Entre Choques e Mudanças
Koenig afirma que cada ciclo de mercado cria novos motivos para desviar a atenção. O desafio é distinguir perturbações temporárias de mudanças permanentes na economia. Ele conclui que as empresas imobiliárias que prosperam a longo prazo não serão necessariamente aquelas que preveem corretamente cada interrupção. Serão aquelas que entraram em cada período de incerteza já preparadas, com portfólios resilientes, mantendo a flexibilidade financeira e permanecendo focadas nas forças perenes que moldam a vida, o trabalho, o consumo e os investimentos das pessoas.
