O mercado imobiliário sul-africano se prepara para a decisão de taxa de juros de julho, apresentando-se como um mercado de duas velocidades. Enquanto o setor residencial mais amplo enfrenta pressão em termos de acessibilidade real, o aumento do custo do crédito afeta negativamente os compradores dependentes de financiamento e os consumidores já lidando com o alto custo de vida.
Segmentos do Mercado Imobiliário
Keegan Stein, fundador da Forbes Global Properties na África do Sul, observa que a pressão no setor residencial principal é real e não deve ser subestimada. Ele destaca que o segmento superior do mercado funciona de maneira diferente: os clientes aqui são predominantemente compradores locais e internacionais abastados, cujas decisões dependem menos do nível da taxa de redesconto em um mês específico e mais da qualidade e raridade do imóvel.
Segundo Stein, esses compradores estão cientes do panorama econômico geral, mas uma pequena mudança na taxa raramente determina sua decisão de comprar imóveis exclusivos. Além disso, em alguns casos, períodos de incerteza são vistos por eles como oportunidades de aquisição.
A Importância da Previsibilidade da Política
Para este último grupo de compradores, o mais importante não é tanto a direção de uma única decisão, mas sim a previsibilidade da política geral. Stein acrescenta que os compradores de alto rendimento olham para o longo prazo, e para sua convicção, a confiança na trajetória é mais importante do que uma mudança de 25 pontos-base em qualquer direção. Ele acredita que a questão chave para o Banco de Reserva é como a decisão e a clareza da justificativa dessa decisão moldam a confiança no mercado de imóveis de elite.
Em maio, o Comitê de Política Monetária (MPC) aumentou as taxas de juros em 25 pontos-base, elevando a taxa de redesconto para 7,00% e a taxa de empréstimos para 10,50%.
Impacto do Aumento das Taxas
Uma rede internacional de agências de corretagem imobiliária exclusivas relata que o aumento da taxa em maio afetou mais fortemente o mercado residencial principal, onde a acessibilidade e a capacidade de crédito estão intimamente ligadas às taxas de juros. Isso levou ao aumento dos pagamentos mensais e ao endurecimento dos requisitos sobre o valor que os compradores podem obter.
No segmento ultra-premium, o impacto foi muito mais limitado. A demanda por casas exclusivas continua sendo determinada pela escassez, e não pelo crédito. Embora os construtores enfrentem o aumento dos custos de financiamento e construção, os compradores abastados permanecem ativos quando surge uma oportunidade adequada. A empresa aponta que o ponto chave é o valor: mesmo no segmento mais alto, onde casas de troféu na costa atlântica são vendidas por cerca de 170.000 randes por metro quadrado, o comprador global paga apenas uma pequena fração em comparação com Mônaco, Londres ou Nova York.
Desafios para os Agregados Sul-Africanos
Entretanto, Ezra Rasetehe, presidente e CEO da investRand, observa que a próxima decisão da taxa de juros ocorre em um momento difícil para os agregados familiares e o mercado imobiliário sul-africano. Ele informa que a inflação anual ao consumidor aumentou de 4,5% em maio para 5,0% em junho, impulsionada principalmente pelos gastos com transporte, habitação, serviços públicos e serviços financeiros.
Isso significa que os agregados familiares estão simultaneamente enfrentando o aumento do custo de vida e o aumento do custo do serviço da dívida após o aumento da taxa em maio. De acordo com dados da investRand, isso resultou em um aumento imediato nos pagamentos mensais para proprietários e investidores imobiliários com hipotecas variáveis, além de reduzir o valor que alguns potenciais compradores podem reivindicar, especialmente os compradores de primeira viagem, que já estavam em uma faixa de preço apertada.
A Demanda Permanece, Mas a Acessibilidade é Limitada
No entanto, a investRand acrescenta que o impacto não é uniforme em todo o mercado. Embora custos de empréstimo mais altos possam adiar algumas compras de imóveis, a demanda fundamental por moradias acessíveis e bem localizadas não desapareceu. Em vez disso, alguns compradores estão ajustando suas expectativas, considerando propriedades menores, apartamentos de seção e bairros mais acessíveis.
Rasetehe afirma que aqueles que ainda não podem pagar pela propriedade provavelmente permanecerão no mercado de aluguel por mais tempo. Isso sustenta a demanda por moradia alugada acessível, dormitórios estudantis e condomínios bem administrados em áreas com demanda estável por inquilinos. O CEO enfatiza que o ponto importante é que o mercado não sofre de falta de demanda, mas sim de restrições de acessibilidade.
Ele conclui que isso cria pressão sobre compradores e construtores, mas também abre oportunidades para investidores disciplinados focados em demanda sustentável, precificação realista e fluxo de caixa estável. Rasetehe acredita que, idealmente, o Comitê de Política Monetária deve manter a taxa de redesconto em 7,00%, mantendo uma postura cautelosa. Ele explica que tal medida dará mais tempo ao SARB para avaliar o efeito total do aumento da taxa em 25 pontos-base em maio, sem exercer pressão adicional sobre devedores, empresas e proprietários de imóveis. Ele alerta que mudanças na política monetária levam tempo para percorrer a economia, e um aumento imediato adicional pode enfraquecer ainda mais a acessibilidade e a atividade econômica.
Apesar disso, a investRand observa que, devido ao aumento da inflação para 5,0%, bem como à pressão contínua nos preços dos combustíveis e nas cadeias de suprimentos globais, a possibilidade de um aumento adicional da taxa em 25 pontos-base não pode ser descartada. O MPC precisa equilibrar a necessidade de controlar a inflação e proteger o rand com o risco de pressão excessiva sobre a economia interna já limitada.
