O aumento do custo de vida está a ter um impacto significativo nos compradores de primeira viagem na África do Sul, alterando a perceção do que significa possuir uma casa própria.
O aumento do custo de vida está a ter um impacto significativo nos compradores de primeira viagem na África do Sul, alterando a perceção do que significa possuir uma casa própria.
François Viruli, economista chefe da Datazone, afirma que a acessibilidade à habitação não pode mais ser avaliada simplesmente comparando os preços das casas com os rendimentos dos agregados familiares. Ele sublinha que o verdadeiro custo da habitação deve levar em conta despesas como transporte, eletricidade, taxas municipais, água e seguro, bem como outros gastos essenciais da vida.
Viruli observa que quando estes custos aumentam simultaneamente, os agregados familiares têm menos fundos disponíveis para habitação, tornando tanto o arrendamento como a compra de imóveis cada vez menos acessíveis.
De acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) de junho de 2026, publicado na África do Sul, o aumento do custo de vida está a exercer uma pressão crescente sobre os agregados familiares. De acordo com a Statistics South Africa (Stats SA), a taxa geral de inflação atingiu 5,0% em junho. Embora este indicador esteja dentro da faixa alvo do Banco de Reserva da África do Sul (3%-6%), continua a mover-se para o limite superior desta faixa.
O aspeto mais preocupante no IPC de junho, segundo Viruli, é a inflação no setor dos transportes. Os preços de transporte aumentaram 12,7% em um ano, tornando-se o maior fator de crescimento da inflação geral. O aumento dos preços dos combustíveis foi de 34,3%, e os serviços de transporte de passageiros aumentaram 12,5%.
Muitos agregados familiares de baixos rendimentos gastam quase tanto em transporte quanto em habitação. A Statistics South Africa estima que muitos desses agregados familiares já gastam mais de 20% do seu rendimento em transporte público, enquanto estudos mais amplos na África do Sul mostram que para os mais pobres, os custos de transporte podem representar entre 30% e 40% do rendimento total.
Viruli conclui que o transporte tornou-se uma parte integrante da acessibilidade à habitação, reforçando os argumentos a favor da construção de densidade, bairros de uso misto e localização de habitações mais perto dos locais de trabalho. Além disso, o custo associado à habitação também está a aumentar: a inflação anual na habitação e serviços públicos foi de 5,5%, adicionando 1,3 pontos percentuais à inflação geral. Os custos de eletricidade, gás e outros combustíveis aumentaram 9,9%, e os custos de água e serviços municipais aumentaram 6,9%.
Apesar do aumento relativamente moderado da inflação do aluguer, o aumento dos custos de serviços públicos continua a elevar o custo geral de vida. A maior preocupação reside no forte aumento dos preços administrativos, que aumentaram 15,5% no último ano — mais de três vezes acima da taxa de inflação geral. Os preços administrativos incluem tarifas de eletricidade, água, recolha de lixo, impostos sobre avaliação e transporte público, que são em grande parte determinados ou regulamentados pelo governo.
O efeito combinado do aumento dos custos de transporte, tarifas municipais e serviços públicos está a reduzir gradualmente o poder de compra dos agregados familiares e a enfraquecer a acessibilidade à habitação. Os custos de vida mais elevados também limitam o montante que as pessoas podem pedir emprestado, restringindo assim a procura de habitação mesmo com a redução das taxas de juro.
De acordo com a TransUnion, os agregados familiares na África do Sul continuam a sentir pressão financeira durante o último ano, e há poucos sinais de recuperação. A percentagem daqueles que relatam finanças melhores do que o esperado diminuiu para 43%, enquanto a percentagem daqueles que se encontraram numa situação pior aumentou para 40%.
Samuel Niburg, diretor de vendas e desenvolvimento de negócios, observou que as estatísticas mostram que os jovens sul-africanos deixaram de comprar casas. Ele cita um exemplo: em 2005, 108 000 pessoas com menos de 35 anos adquiriram imóveis, e em 2025, apenas 45 000. Isso significa que mais da metade do mercado para compradores de primeira viagem desapareceu em 20 anos.
A análise detalhada mostra que os compradores com menos de 30 anos diminuíram de 58 600 para 21 300 (queda de 64%), e os compradores entre 31 e 35 anos caíram de 49 000 para 24 200 (queda de 51%). A percentagem de compradores com menos de 35 anos entre todos os compradores caiu de 44% para 30%. No entanto, os jovens representam 37% da população, mas possuem apenas 7% dos imóveis, enquanto as pessoas com mais de 50 anos representam 29% da população, mas possuem 68% dos imóveis.
Segundo Niburg, os salários e os rendimentos reais não acompanham o nível dos preços dos imóveis. Ele também aponta que o endurecimento dos critérios e o aumento das taxas de juro dos empréstimos hipotecários ao longo do tempo afastaram os jovens do mercado. A isto juntou-se um declínio significativo no desemprego juvenil. Niburg questiona quem irá impulsionar o mercado daqui a 10 anos se uma geração inteira for excluída desde o início. Ele acrescenta que este fenómeno não é exclusivo da África do Sul, mas representa uma mudança global, embora as causas possam diferir ligeiramente dependendo da região.
O mercado imobiliário sul-africano se prepara para a decisão de taxa de juros de julho, apresentando-se como um mercado de duas velocidades. Enquanto o setor residencial mais amplo enfrenta pressão em termos de acessibilidade real, o aumento do custo do crédito afeta negativamente os compradores dependentes de financiamento e os consumidores já lidando com o alto custo de vida.
Keegan Stein, fundador da Forbes Global Properties na África do Sul, observa que a pressão no setor residencial principal é real e não deve ser subestimada. Ele destaca que o segmento superior do mercado funciona de maneira diferente: os clientes aqui são predominantemente compradores locais e internacionais abastados, cujas decisões dependem menos do nível da taxa de redesconto em um mês específico e mais da qualidade e raridade do imóvel.
Segundo Stein, esses compradores estão cientes do panorama econômico geral, mas uma pequena mudança na taxa raramente determina sua decisão de comprar imóveis exclusivos. Além disso, em alguns casos, períodos de incerteza são vistos por eles como oportunidades de aquisição.
Para este último grupo de compradores, o mais importante não é tanto a direção de uma única decisão, mas sim a previsibilidade da política geral. Stein acrescenta que os compradores de alto rendimento olham para o longo prazo, e para sua convicção, a confiança na trajetória é mais importante do que uma mudança de 25 pontos-base em qualquer direção. Ele acredita que a questão chave para o Banco de Reserva é como a decisão e a clareza da justificativa dessa decisão moldam a confiança no mercado de imóveis de elite.
Em maio, o Comitê de Política Monetária (MPC) aumentou as taxas de juros em 25 pontos-base, elevando a taxa de redesconto para 7,00% e a taxa de empréstimos para 10,50%.
Uma rede internacional de agências de corretagem imobiliária exclusivas relata que o aumento da taxa em maio afetou mais fortemente o mercado residencial principal, onde a acessibilidade e a capacidade de crédito estão intimamente ligadas às taxas de juros. Isso levou ao aumento dos pagamentos mensais e ao endurecimento dos requisitos sobre o valor que os compradores podem obter.
No segmento ultra-premium, o impacto foi muito mais limitado. A demanda por casas exclusivas continua sendo determinada pela escassez, e não pelo crédito. Embora os construtores enfrentem o aumento dos custos de financiamento e construção, os compradores abastados permanecem ativos quando surge uma oportunidade adequada. A empresa aponta que o ponto chave é o valor: mesmo no segmento mais alto, onde casas de troféu na costa atlântica são vendidas por cerca de 170.000 randes por metro quadrado, o comprador global paga apenas uma pequena fração em comparação com Mônaco, Londres ou Nova York.
Entretanto, Ezra Rasetehe, presidente e CEO da investRand, observa que a próxima decisão da taxa de juros ocorre em um momento difícil para os agregados familiares e o mercado imobiliário sul-africano. Ele informa que a inflação anual ao consumidor aumentou de 4,5% em maio para 5,0% em junho, impulsionada principalmente pelos gastos com transporte, habitação, serviços públicos e serviços financeiros.
Isso significa que os agregados familiares estão simultaneamente enfrentando o aumento do custo de vida e o aumento do custo do serviço da dívida após o aumento da taxa em maio. De acordo com dados da investRand, isso resultou em um aumento imediato nos pagamentos mensais para proprietários e investidores imobiliários com hipotecas variáveis, além de reduzir o valor que alguns potenciais compradores podem reivindicar, especialmente os compradores de primeira viagem, que já estavam em uma faixa de preço apertada.
No entanto, a investRand acrescenta que o impacto não é uniforme em todo o mercado. Embora custos de empréstimo mais altos possam adiar algumas compras de imóveis, a demanda fundamental por moradias acessíveis e bem localizadas não desapareceu. Em vez disso, alguns compradores estão ajustando suas expectativas, considerando propriedades menores, apartamentos de seção e bairros mais acessíveis.
Rasetehe afirma que aqueles que ainda não podem pagar pela propriedade provavelmente permanecerão no mercado de aluguel por mais tempo. Isso sustenta a demanda por moradia alugada acessível, dormitórios estudantis e condomínios bem administrados em áreas com demanda estável por inquilinos. O CEO enfatiza que o ponto importante é que o mercado não sofre de falta de demanda, mas sim de restrições de acessibilidade.
Ele conclui que isso cria pressão sobre compradores e construtores, mas também abre oportunidades para investidores disciplinados focados em demanda sustentável, precificação realista e fluxo de caixa estável. Rasetehe acredita que, idealmente, o Comitê de Política Monetária deve manter a taxa de redesconto em 7,00%, mantendo uma postura cautelosa. Ele explica que tal medida dará mais tempo ao SARB para avaliar o efeito total do aumento da taxa em 25 pontos-base em maio, sem exercer pressão adicional sobre devedores, empresas e proprietários de imóveis. Ele alerta que mudanças na política monetária levam tempo para percorrer a economia, e um aumento imediato adicional pode enfraquecer ainda mais a acessibilidade e a atividade econômica.
Apesar disso, a investRand observa que, devido ao aumento da inflação para 5,0%, bem como à pressão contínua nos preços dos combustíveis e nas cadeias de suprimentos globais, a possibilidade de um aumento adicional da taxa em 25 pontos-base não pode ser descartada. O MPC precisa equilibrar a necessidade de controlar a inflação e proteger o rand com o risco de pressão excessiva sobre a economia interna já limitada.
