O Cabo Ocidental continua a demonstrar um crescimento populacional sustentado e uma procura constante por habitação, enquanto a oferta de terrenos bem localizados e adequados para construção permanece limitada. A necessidade de habitação acessível na Cidade do Cabo e no Cabo Ocidental é inegável.
No entanto, para resolver o problema da acessibilidade, é necessário considerar os fatores estruturais que tornam a implementação de projetos habitacionais na província significativamente mais cara do que em outras partes da África do Sul, segundo o Western Cape Property Development Forum (WCPDF). O WCPDF considera que a recente decisão do Tribunal Constitucional contra o Governo do Cabo Ocidental e a Cidade do Cabo relativamente à habitação acessível abre uma importante oportunidade para a colaboração entre o governo, o setor privado e a sociedade civil no desenvolvimento de soluções práticas e de longo prazo para um dos problemas socioeconómicos mais significativos da província.
O presidente do WCPDF, Deon van Zyl, afirmou que o aumento da oferta de habitação bem localizada exigirá uma combinação de aceleração das aprovações de planeamento, libertação estratégica e reestruturação de terras públicas, implementação de modelos de financiamento inovadores e maior interação entre todos os três níveis de governo e o setor privado. Além disso, o WCPDF acredita que a reabilitação de terras públicas subutilizadas, especialmente zonas industriais dentro de áreas urbanas existentes, representa uma das maiores oportunidades para expandir a habitação acessível perto de locais de trabalho e transportes públicos. No entanto, a concretização destas oportunidades exigirá planeamento coordenado, otimização dos processos regulamentares e investimento em infraestrutura de apoio.
Os aspetos ambientais, a geografia da província e a limitada disponibilidade de terrenos adequados contribuem para o aumento do custo do terreno. A organização dedicada a resolver os desafios do setor de desenvolvimento e construção imobiliária no Cabo Ocidental observa que o forte crescimento populacional e a elevada procura por habitação continuam num cenário de oferta limitada de terrenos construíveis. Estes fatores criam sérios obstáculos à provisão de habitação a preços acessíveis para os cidadãos comuns sul-africanos.
Paralelamente, os longos processos de planeamento e aprovação, os custos de construção crescentes, as restrições de infraestrutura e os custos de transporte elevados continuam a aumentar o custo do desenvolvimento. Estes fatores combinados formam barreiras significativas para garantir habitação acessível.
Van Zyl também salientou que os sistemas nacionais de subsídios à habitação devem ter em conta de forma mais completa o custo de construção significativamente mais elevado na Cidade do Cabo Ocidental, alertando que um modelo de financiamento que não reflita as diferenças regionais de custo corre o risco de limitar a provisão de habitação acessível em áreas de alta procura. O WCPDF insiste que o setor privado continua a ser um parceiro indispensável na resolução da crise habitacional, mas para criar habitação acessível em grande escala, é necessária um ambiente político e regulatório favorável que torne tais projetos comercialmente viáveis, mantendo ao mesmo tempo objetivos sociais importantes.
Van Zyl considera que a decisão do Tribunal Constitucional deve ser vista como uma oportunidade para repensar fundamentalmente os métodos de provisão de habitação acessível no Cabo Ocidental. Ele argumenta que não existe uma solução única para o problema da acessibilidade; é necessária uma resposta coordenada que libere mais terrenos bem localizados, reduza atrasos regulatórios desnecessários, melhore o acesso a financiamento para o desenvolvimento e crie condições para a colaboração entre o governo e o setor privado na construção em massa de habitações. As condições únicas do mercado do Cabo Ocidental exigem soluções práticas e inovadoras, e, na sua opinião, este acórdão oferece uma oportunidade importante para desenvolver tais soluções.
O WCPDF expressa a sua disposição para interagir construtivamente com todos os poderes e outras partes interessadas no desenvolvimento de uma estratégia abrangente de habitação acessível para a província, que equilibre os objetivos sociais com as realidades práticas da construção de habitações. Enquanto isso, o Ministro Provincial de Infraestrutura do Cabo Ocidental, Tertius Simmers, observou que os debates sobre habitação acessível muitas vezes se concentram na quantidade de casas já construídas, quando a questão da existência de um fluxo sustentável de futuros projetos é igualmente importante. Ele mencionou que o Cabo Ocidental estabeleceu uma base sólida através de projetos como o Conradie Park, demonstrando que habitação bem localizada com uso misto e rendimento misto pode aproximar as pessoas das oportunidades económicas.
Segundo Simmers, o foco atual está em escalar este modelo. A província tem mais de 7100 oportunidades prontas para iniciar trabalhos de habitação acessível em várias áreas, o que pode expandir significativamente o acesso a habitação bem localizada. Ele acrescentou que a principal limitação hoje não é identificar projetos adequados, mas sim obter o financiamento nacional necessário para escalar a implementação. O Ministro sublinhou que a habitação acessível é implementada com sucesso quando integrada em investimentos em infraestrutura, redes de transporte, desenvolvimento económico e parcerias entre o governo, instituições de habitação social e o setor privado. Concluiu que a construção de comunidades sustentáveis requer planeamento de longo prazo baseado em evidências e cooperação entre todos os níveis de governo.
A África do Sul é caracterizada como um país onde o alojamento de arrendamento predomina. Aproximadamente 4,5 milhões de agregados familiares, o que representa quase um quarto da população, alugam as suas residências. De acordo com um comunicado da Old Mutual Alternative Investments, o segmento de arrendamento de apartamentos aumentou em cerca de 54.000 unidades nos últimos cinco anos.
A empresa gestora privada de investimentos alternativos indica que o fundo institucional de arrendamento ainda constitui apenas uma pequena parte do mercado total. A Old Mutual Alternative Investments considera que esta lacuna abre oportunidades de investimento atraentes em plataformas de arrendamento geridas profissionalmente e bem localizadas, que refletem o estilo de vida moderno sul-africano — urbano, móvel e orientado para a acessibilidade. A empresa enfatiza que fornecer habitação de qualidade, segura e acessível em edifícios multifamiliares é inseparável do apelo de investimento.
O mercado de habitação sempre demonstrou resiliência, pois está intimamente ligado à atividade económica real. Aidan-John (AJ) Rotman, CEO da Tuhf Capital, afirmou no início deste mês que a situação atual não representa um colapso do mercado, mas sim uma continuação da sua evolução. Ele explicou que a procura segue os empregos, a infraestrutura e os centros urbanos funcionais, e o capital é forçado a seguir essa realidade.
A pressão urbana já é um fator evidente. O Banco Mundial estima que, em 2024, 69,3% dos habitantes da África do Sul viviam em áreas urbanas, criando uma pressão constante sobre as cidades para garantir habitação acessível e economicamente viável.
Rotman acrescentou que o problema da escassez de habitação vai além da simples questão da construção; reflete a capacidade das cidades de responder rapidamente às necessidades das pessoas por locais de vida e trabalho. Ele observou que a verdadeira oportunidade reside em apoiar empreendedores no setor imobiliário para criar empresas escaláveis e viáveis que satisfaçam esta procura. É por isso que, segundo Rotman, a evolução na Tuhf Capital é importante, pois expressa mais claramente o trabalho da empresa no apoio a empreendedores com financiamento, experiência e parceria para construir um negócio imobiliário sustentável.
As oportunidades começaram a ser distribuídas de forma mais uniforme geograficamente. Isto inclui não apenas áreas centrais e suburbanas, mas também a crescente procura em assentamentos (mercados de township), onde o acesso a habitação de arrendamento formal permanece limitado. Na província de Gauteng, a atividade de transações aumentou devido ao aumento da confiança dos investidores e ao facto de os promotores estarem a começar a trabalhar em subúrbios como Randburg, Midrand e Centurion. Enquanto isso, no Cabo Ocidental, a migração e a pressão de preços estão a forçar o desenvolvimento a ir além das zonas centrais tradicionais para áreas suburbanas e secundárias. Em KwaZulu-Natal, os centros económicos, como Umhlanga e o centro comercial de Durban, formam padrões de procura que são lentamente cobertos pela oferta.
Waldo Marcus, diretor do TPN Credit Bureau, declarou em fevereiro que a falta de fundos de arrendamento acessíveis, especialmente no mercado residencial, continuará a impulsionar o aumento dos preços. O principal problema, na sua opinião, são os custos excessivamente elevados e a complexidade da nova construção. Ele acrescentou que os altos custos de construção, juntamente com a liquidação e salvamento de negócios de inúmeras construtoras, farão com que novos fundos entrem no mercado a um preço significativamente mais alto, limitando o retorno de investimento (ROI) confiável.
A escassez contínua de fundos de arrendamento residencial é o principal fator para o crescimento previsto dos aluguéis, enquanto o mercado imobiliário comercial, especialmente escritórios, continua a enfrentar dificuldades, mas observa-se uma melhoria na taxa de vacância devido à limitação da entrada de novas ofertas.
O Credit Bureau prevê que o aumento dos aluguéis no setor residencial oscilará entre 4,5% e 5,5% em 2026. Por sua vez, a Celsa Property Group afirma que o alojamento de arrendamento não está pronto para o próximo inquilino imediatamente após a devolução das chaves. A empresa aponta que o período entre contratos de arrendamento é crítico para proteger a propriedade e prepará-la para um novo contrato de sucesso.
Antes da mudança de um novo inquilino, o processo pode incluir: realização de inspeção no local, comparação do estado do imóvel com o relatório de inspeção inicial, registo das leituras dos contadores e recolha de todas as chaves ou dispositivos de acesso, determinação das necessidades de reparação, manutenção ou limpeza, coordenação de empreiteiros e monitorização do trabalho, bem como conclusão de uma nova inspeção de entrada e relatório de condição. A empresa acrescenta que a execução adequada deste processo ajuda a reduzir disputas, previne problemas de manutenção no próximo período de arrendamento e proporciona ao novo inquilino uma melhor experiência desde o primeiro dia. Para os proprietários, isto também significa menos atrasos desnecessários e maior confiança de que a propriedade está em boas condições entre os contratos de arrendamento. A empresa conclui que uma transição suave começa com o trabalho realizado antes da chegada do novo inquilino.
