Apesar de os residentes sul-africanos pagarem rendas, os seus fundos de pensão permanecem alheios a este mercado. Este paradoxo manifesta-se no facto de os membros dos fundos de pensão apoiarem uma das fontes de rendimento mais estáveis no imobiliário local como inquilinos, enquanto o seu capital de pensão está largamente ausente neste campo de oportunidades.
Segundo Shayla Desai, diretora do Old Mutual Housing Impact Fund, os setores de habitação multifamiliar estão insuficientemente representados nos portfólios institucionais. Ela observa que na África do Sul, onde faltam mais de três milhões de casas adequadas, os segmentos de habitação acessível visam um retorno líquido de 9% ou superior com indexação, gerando um retorno total de IPC mais oito, e garantindo um impacto social mensurável.
Desai cita um exemplo em que um jovem profissional em Joanesburgo paga renda num complexo habitacional gerido, enquanto o seu fundo de pensão tem uma participação mínima na classe de ativos que ele ajuda a sustentar. De acordo com dados da MSCI África do Sul, o setor de retalho representa 61% dos cerca de 410 mil milhões de randes em imóveis detidos por instituições, enquanto a habitação multifamiliar ocupa apenas 6%.
A diretora do fundo salienta que em países como Países Baixos, EUA e grande parte da Europa desenvolvida, a habitação multifamiliar está entre os maiores investimentos institucionais, excedendo 13% dos ativos líquidos em alguns mercados. Durante a pandemia de Covid-19, o capital institucional global deslocou-se precisamente para apartamentos, pois esta classe de ativos é considerada defensiva. No entanto, os alocadores sul-africanos concentram-se em setores mais suscetíveis ao baixo crescimento económico: retalho e o setor industrial associado.
Murray Clark, cofundador e CEO da Neighbourgood, observou anteriormente que, embora o mercado imobiliário do país seja avaliado em 6 biliões de randes, menos de 2% do fundo de capital institucional de 150 mil milhões de randes é alocado a este setor.
O fundo focado no desenvolvimento e gestão de habitação acessível e de qualidade para arrendamento e estudantes afirma que o problema não está mais relacionado com a falta de informação. Dados da MSCI ao longo de nove anos mostram claramente que o retorno do aluguer é de cerca de 8,5%, comparável a outros setores imobiliários. Ao mesmo tempo, o crescimento do rendimento líquido excede consistentemente a inflação, atingindo 4%–6%.
No pico da Covid-19, os principais portfólios institucionais mantiveram taxas de ocupação acima de 90%, e os incumprimentos permaneceram abaixo de 3,5%. Os instrumentos listados continuaram a pagar dividendos durante os confinamentos, enquanto os escritórios ficaram vazios. Como observa Desai, «Durante os distúrbios em julho de 2021, os centros comerciais arderam; ninguém queimou a sua própria casa. A lição que os operadores repetem há uma década é: aconteça o que acontecer na economia, o aluguer é pago primeiro».
Ela acrescenta que «A habitação é o último item de despesa que o orçamento familiar recusa, tornando um registo diversificado de milhares de pessoas estruturalmente mais resiliente do que um contrato de arrendamento baseado num punhado de inquilinos corporativos».
Desai afirma que as objeções que afastavam as instituições foram refutadas. Anteriormente, acreditava-se que contratos de arrendamento de curto prazo significavam volatilidade de rendimentos; no entanto, milhares de contratos mensais em várias faixas de rendimento e setores de emprego atuam como um fator atenuante de risco, e não como uma fonte, sendo que a precificação pode ser ajustada durante uma noite. Esta flexibilidade é inacessível a outros setores imobiliários.
Além disso, a suposta imprevisibilidade da rotatividade de pessoal foi refutada: os maiores operadores do país processam regularmente de 300 a 500 propriedades por mês, com saída até ao meio-dia e ocupação depois disso, enquanto a taxa de vacância total e os incumprimentos se mantêm abaixo de 2%. Os inquilinos que deveriam ser temporários agora têm um período médio de arrendamento aumentado de 18 meses para três anos, comparável a um portfólio de escritórios. Os credores, que deveriam ser céticos, agora consideram dívidas sênior com alavancagem de 75%–80% como um produto padrão, e os bancos, que antes exigiam provas, agora competem pelo financiamento do setor.
Permanece a questão do operador, e aqui os alocadores estão certos ao exigir uma abordagem cuidadosa. Desai insiste que é um negócio orientado para o consumidor, e não uma propriedade passiva. O rendimento é gerado através do mecanismo de arrendamento de ativos, disciplina de cobrança, experiência do inquilino e controlo de custos, o que significa que dois edifícios idênticos na mesma rua podem ter resultados completamente diferentes.
Ela enfatiza que «O jogador é o investimento. Mas isso é um argumento a favor da seleção cuidadosa do gestor, e não de evitar o setor». Desai acrescenta que os operadores institucionais sul-africanos gastaram vinte anos a desenvolver estas capacidades, e aqueles que estudaram o produto multifamiliar no Reino Unido, Alemanha e EUA concordam comigo: o produto local e a sua gestão não ficam atrás dos padrões mundiais, e em muitos casos, superam-nos.
O perfil de rendimento responde às perguntas dos investidores. Os fundos no segmento acessível visam um retorno líquido de 9% ou superior com indexação, o que garante um retorno total de IPC mais oito face à resolução de um problema nacional – a falta de mais de três milhões de casas adequadas. Desai sublinha que «Isto não é capital de caridade. É um retorno comercial que acidentalmente resolve um problema nacional, numa classe de ativos onde a procura supera muito a oferta, e a limitação de crescimento são a terra, o zoneamento e as licenças municipais, e não os inquilinos».
Os especialistas notam que os principais operadores do setor planeiam duplicar os seus portfólios até 2027. Este desequilíbrio entre procura e oferta é um sinal para o capital de longo prazo. O setor cobre aproximadamente 23% das rendas sul-africanas, sendo que a maioria ainda aluga de proprietários privados, e não de instituições. À medida que o parque habitacional passa para plataformas geridas profissionalmente com segurança, comodidades e qualidade de serviço que os senhorios privados não conseguem fornecer, o mercado universal de habitação multifamiliar crescerá independentemente de quem o financia.
Desai aponta que os compromissos de pensão são de longo prazo e indexados à inflação, o que corresponde perfeitamente ao rendimento de longo prazo e indexado à inflação da habitação multifamiliar. Esta correspondência é quase mecânica, de modo que a ausência do setor nos balanços das instituições torna-se cada vez mais difícil de justificar. Ela conclui: «Os dados existem, os operadores foram testados, os credores entraram, e os primeiros grandes investidores listados e estatais já chegaram. O que era uma fronteira há dez anos é agora apenas uma decisão de alocação, e esse ano não é tomado, resultando em membros que carregam risco de concentração em portfólios criados para uma economia que não existe mais».
Dianne Davis, consultora independente, observa que a conversa mudou de simplesmente construir mais casas para criar comunidades bem localizadas e acessíveis. Desde 1994, milhões de agregados familiares tiveram acesso a habitação formal, e hoje quase nove em cada dez agregados familiares vivem em habitações formais. No entanto, segundo ela, o foco mudou para a criação de comunidades que proporcionam acesso a empregos, transporte, escolas e serviços básicos.
Davis adverte que a rápida urbanização, o aumento dos custos de construção e a crescente procura da classe média em desenvolvimento exercem pressão sobre as cidades, especialmente Gauteng e Western Cape, enquanto as províncias rurais enfrentam problemas diferentes relacionados com infraestrutura, posse comunitária de terras e oportunidades económicas. Ela acredita que o futuro do bem-estar habitacional da África do Sul dependerá não apenas do número de casas construídas, mas também da criação de bairros sustentáveis e inclusivos, onde a propriedade, opções de arrendamento fiáveis, serviços municipais sólidos e oportunidades económicas trabalham em conjunto para melhorar a qualidade de vida.
Apesar da expansão do acesso aos serviços bancários, quase metade dos residentes da África do Sul continua a guardar as suas poupanças em dinheiro em casa, expondo-se a riscos de roubo, incêndio e perda de oportunidades. Especialistas indicam que os principais obstáculos ao uso de instrumentos de poupança formais são os problemas de confiança, acessibilidade e hábitos financeiros estabelecidos.
De acordo com dados da inquérito FinScope South Africa do FinMark Trust e do banco de dados World Bank Global Findex, cerca de 7,3 milhões de adultos na África do Sul ainda não têm acesso a serviços bancários. Simultaneamente, quase metade dos consumidores prefere manter as suas economias em numerário, o que reflete uma combinação de acesso limitado, preocupações com a confiança e modelos de comportamento estabelecidos em relação às poupanças, e não apenas preferência pessoal.
O principal problema continua a ser a ameaça à segurança. Na África do Sul, entre 2024 e 2025, foram registados cerca de 1,5 milhão de casos de arrombamento (segundo a Stats SA, 2025), demonstrando a vulnerabilidade do dinheiro físico fora dos sistemas oficiais. O dinheiro guardado em casa também corre o risco de ser afetado por incêndios, inundações ou simplesmente ser perdido, sem possibilidade de recuperação.
Para além das ameaças físicas, existem consequências financeiras a longo prazo. As poupanças em numerário guardadas em casa não geram juros e são frequentemente gastas mais facilmente, o que reduz a capacidade dos agregados familiares de formar poupanças estáveis ou resistir a choques económicos num contexto de economia limitada.
A dependência contínua de poupanças em numerário indica um problema mais profundo no próprio sistema financeiro — a necessidade de soluções de poupança que sejam simultaneamente flexíveis, acessíveis e permitam o uso imediato dos fundos quando necessário. Onde estas necessidades não são satisfeitas, os métodos informais continuam a preencher este nicho.
Embora guardar dinheiro em casa seja muitas vezes ditado por preocupações reais com acesso, confiança e controlo, isso também coloca as pessoas em risco e limita o potencial de crescimento dos seus fundos. Surge a necessidade de os instrumentos de poupança formais se alinharem melhor com as realidades diárias das pessoas.
Os bancos oferecem vários produtos que proporcionam aos consumidores vantagens em termos de poupança, como acesso flexível aos fundos sem penalidades por levantamento antecipado e taxas de juro competitivas, que ajudam a fortalecer os hábitos de poupança a longo prazo. No entanto, a implementação destas soluções ocorre de forma desigual.
O objetivo principal da empresa é ajudar os residentes da África do Sul a mudar a sua atitude em relação ao dinheiro e a repensar o seu papel na vida quotidiana. Por isso, a empresa continua a aperfeiçoar soluções de poupança que equilibram o fácil acesso aos fundos com a possibilidade de multiplicação das poupanças ao longo do tempo, incluindo a ausência de taxas mensais ou de serviço e acesso imediato às poupanças sem penalidades.
À medida que mais residentes da África do Sul enfrentam estas questões, torna-se evidente um problema mais amplo: o que será necessário para que as poupanças formais pareçam tão imediatas, acessíveis e seguras quanto guardar dinheiro em casa? Os instrumentos de poupança formal conseguirão substituir completamente os hábitos informais baseados em numerário que dominam muitas comunidades?
