Na África do Sul, observa-se um boom no desenvolvimento de terrenos, e investidores, incorporadores, instituições e compradores privados procuram adquirir lotes livres aos preços atuais para garantir oportunidades futuras.
Na África do Sul, observa-se um boom no desenvolvimento de terrenos, e investidores, incorporadores, instituições e compradores privados procuram adquirir lotes livres aos preços atuais para garantir oportunidades futuras.
Segundo Greg Dart, diretor da The High Street Auction Co., os terrenos bem localizados estão se tornando extremamente procurados. Ele observa que o terreno para incorporação é um dos poucos tipos de ativos onde há criação de valor, e não apenas aquisição. Esses lotes representam uma oportunidade pura para a formação de novos parques industriais, centros logísticos, complexos residenciais, zonas multifuncionais ou empreendimentos comerciais.
Greg Dart enfatiza: «Os projetos mais significativos começam com o lote de terra certo. Os maiores negócios imobiliários começam no mercado certo. O leilão une esses dois elementos — conecta a visão à possibilidade e transforma potencial em valor realizado».
Entretanto, terça-feira foi marcada por um anúncio do Development Bank of Southern Africa (DBSA). O banco informou que, graças ao apoio do programa de alojamento para estudantes da University of the Free State, foram fornecidas 520 vagas para estudantes em Bloemfontein e Qwaqwa com investimentos de 119,6 milhões de randes. Esta iniciativa contribuiu para a expansão do acesso ao ensino superior e para a criação de um ambiente propício aos estudos.
O DBSA indicou que o impacto positivo vai além da infraestrutura: os estudantes economizam em média 534 randes por mês em despesas de transporte e recuperam cerca de 8 horas e 40 minutos que seriam gastos com deslocamento. Além disso, a habitação segura e construída especificamente contribui para a melhoria do desempenho acadêmico, bem-estar e sucesso geral dos estudantes. Representantes do DBSA declararam: «No DBSA, investimos em infraestrutura que abre oportunidades, porque a prosperidade da África começa com investimentos nas pessoas».
Paralelamente a isso, a empresa WMPB Land Surveyors publicou uma postagem no LinkedIn na quarta-feira, explicando que os municípios frequentemente estabelecem taxas mais altas para terrenos vazios devido a uma combinação de razões financeiras, de planeamento e políticas. Embora a abordagem varie de município para município, os motivos principais incluem:
De acordo com a WMPB Land Surveyors, a Lei Municipal de Impostos Imobiliários de 2004 (Lei 6 de 2004) dá aos municípios o direito de estabelecer diferentes categorias de taxas (por exemplo, residencial, comercial, agrícola, vazia) e cobrar taxas diferentes para cada categoria, desde que cumpram a sua Política de Taxas e a Lei. Isso permite que os municípios cobrem legalmente um valor mais alto por terrenos vazios em comparação com terrenos construídos, desde que justificado na política adotada.
A empresa de consultoria acrescentou que os proprietários têm o direito de contestar as taxas elevadas em terrenos vazios se acreditarem que a sua propriedade foi classificada incorretamente ou se a taxa for injustificada. Para isso, podem examinar a Política e Tarifas anuais do município, verificar a categoria de propriedade no registo municipal de avaliação e apresentar uma objeção durante o período de contestação do registo ou um recurso, se permitido.
O setor imobiliário comercial sul-africano demonstrou uma recuperação sustentada, alcançando quatro anos consecutivos de crescimento positivo de capital, apesar da incerteza causada pela pandemia. Este sucesso aponta para um cenário macroeconómico mais construtivo e melhoria nos indicadores básicos do setor.
De acordo com o Índice Imobiliário Sul-Africano MSCI, patrocinado pela Absa, o setor registou um retorno total de 12% em 12 meses terminados em dezembro de 2025. Este foi o melhor resultado desde 2018. O rendimento foi de 8,5%, superando a média de 10 anos, e o crescimento do capital devolveu o valor dos imóveis ao nível de uma década atrás.
Pelo segundo ano consecutivo, o Índice Imobiliário Sul-Africano atingiu o maior retorno total entre os componentes do índice global MSCI na moeda local. A melhoria é observada não apenas numa parte do mercado, mas em vários setores.
O setor de retalho, que representa 61% do índice em termos de valor, gerou um retorno total de 12,7% em 2025, um aumento em relação aos 12% do ano anterior. O comércio de varejo em centros urbanos e áreas rurais também teve bom desempenho, com retornos de 17% e 17,8%, respetivamente. Estes resultados foram alcançados num contexto de desaceleração da inflação e redução das taxas de juro, o que apoiou os gastos do consumidor.
Segundo o Relatório de Tendências de Retalho da SAPOA para o quarto trimestre de 2025, o crescimento da densidade comercial foi de 3,9% em termos anuais. Embora este indicador tenha sido inferior ao início do ano, correspondeu à inflação, e a procura por espaços comerciais de qualidade por parte dos inquilinos permaneceu elevada. A taxa de vacância melhorou para 4,5%, e a acessibilidade para os inquilinos, medida pela relação entre renda bruta e vendas, manteve-se estável em 6,8%.
No setor industrial, a atividade durante todo o ano de 2025 foi sustentada pela procura por instalações logísticas, desenvolvimentos iniciados pelos inquilinos e baixas taxas de vacância. Este setor, que representa 11% do índice MSCI, voltou a proporcionar o maior retorno total entre as principais classes de imóveis — 13,4%. Embora o crescimento do capital tenha abrandado em comparação com 2024, o rendimento de arrendamento permaneceu estável. A indústria continua a ser um setor onde a relação oferta e procura parece mais favorável, dado que o espaço disponível é limitado por baixas taxas de vacância e o aluguer continua a aumentar.
O imobiliário de escritórios foi considerado durante muito tempo um setor que enfrenta os maiores problemas estruturais, pelo que a sua dinâmica recente é um evento significativo no mercado. O setor, que constitui 18% do índice MSCI, registou um retorno total de 9,7% em 2025, em comparação com 9,4% no ano anterior, com tanto o rendimento de arrendamento como o crescimento do capital a aumentarem anualmente. O aspeto mais encorajador foi a melhoria da situação da vacância.
De acordo com o Relatório SAPOA sobre Vacância de Escritórios para o quarto trimestre de 2025, a taxa nacional de vacância de escritórios caiu de 15,8% em 2024 para 12,8% em 2025. No entanto, a recuperação do setor de escritórios sublinha uma característica importante do ciclo imobiliário atual: a produtividade está a tornar-se cada vez mais diferenciada. Mercados costeiros, como Cidade do Cabo e Umhlanga, continuam a apresentar melhores resultados do que o centro metropolitano de Joanesburgo, e as áreas modernas e bem localizadas atraem procura que os edifícios antigos nessas mesmas zonas não conseguem replicar.
Estes resultados indicam que o desempenho recente do setor é sustentado por indicadores fundamentais sólidos: o retalho beneficia da melhoria das condições de consumo, a indústria beneficia da forte procura estrutural, e a vacância em escritórios move-se na direção certa. No entanto, isto não elimina os problemas que o setor enfrenta nem significa que todos os ativos imobiliários terão resultados igualmente bons. Isto apenas indica que as bases que sustentam o imobiliário comercial tornaram-se mais construtivas do que há alguns anos.
A contínua tensão geopolítica deverá criar pressão inflacionária e incerteza sobre a futura trajetória das taxas de juro, tanto a nível local como global. Estes fatores têm implicações para o crescimento económico, e consequentemente para inquilinos, senhorios e fornecedores de capital. Contudo, neste momento, o imobiliário comercial encontra-se numa posição mais forte para absorver estas pressões. Após quatro anos consecutivos de crescimento de capital e o maior rendimento total desde 2018, a discussão mudou da questão da possibilidade de recuperação para a da sua sustentabilidade.
>De acordo com o Relatório Nacional de Habitação do primeiro trimestre de 2026, emitido pelo grupo imobiliário Remax, observa-se um aumento tanto no número de compradores de primeira viagem quanto de compradores recorrentes, mesmo em meio à instabilidade econômica.
Adrian Goslett, CEO e Diretor Regional da REMAX Southern Africa, relatou que nos primeiros dois meses de 2026, o custo médio das moradias atingiu um marco importante, registrando um crescimento real positivo tanto para compradores de primeira viagem quanto para compradores recorrentes através do serviço BetterBond.
Goslett observou que, embora o mercado imobiliário tenha começado 2026 em uma posição forte, a tensão geopolítica levou ao agravamento do cenário econômico à medida que o trimestre avançava. Ele acrescentou que a crescente incerteza exerceu pressão sobre as expectativas globais de inflação, levando os bancos centrais, incluindo o Banco de Reserva da África do Sul, a adotar uma abordagem mais cautelosa em meados do ano.
Segundo Goslett, as autoridades monetárias suspenderam o ciclo de cortes de taxas na reunião de janeiro devido ao efeito inflacionário duplo causado pelo aumento dos preços do petróleo e pela desvalorização do rand. As questões de acessibilidade tornaram-se ainda mais prioritárias para os compradores. Como o preço médio das casas no Cabo Ocidental é quase o dobro dos preços em outras províncias sul-africanas, muitos compradores estão expandindo sua busca para regiões mais acessíveis, onde podem encontrar melhor custo-benefício.
Isso levou a um ressurgimento do interesse em mercados como Gauteng, onde os preços relativamente baixos continuam a sustentar a demanda. Essa mudança no comportamento dos compradores é refletida nos dados do escritório nacional de registro de propriedade, que indicam que Gauteng respondeu por 50,8% de todas as transações imobiliárias durante o trimestre, tornando-se o mercado habitacional mais ativo do país em volume. Os fortes indicadores desta província desempenharam um papel significativo no aumento geral de vendas na África do Sul em 7,47%, indicando que os compradores estão cada vez mais inclinados a regiões que oferecem maior acessibilidade e valor. Goslett enfatizou que o preço continua sendo um fator chave dessa mudança no interesse dos compradores.
O preço médio de venda no Cabo Ocidental no primeiro trimestre de 2026 foi de R3.357.917, o que é 72,1% superior à média de R1.951.230 no resto da África do Sul. Nesse contexto, muitos compradores estão considerando cada vez mais opções fora da província mais cara do país.
Os resultados do primeiro trimestre mostram que o mercado imobiliário sul-africano não está desacelerando, mas sim se transformando, e a adaptabilidade será a característica definidora do mercado nos próximos meses.
Gavin Lomberg, CEO da ooba Home Loans, destacou a tendência de que os jovens sul-africanos estão cada vez mais optando por comprar imóveis sozinhos, sinalizando uma mudança na abordagem da nova geração de proprietários em relação à posse de bens e à vida adulta em geral. Segundo ele, para muitos, a compra de uma casa deixou de ser um evento que ocorre após se estabelecerem; em vez disso, torna-se uma das primeiras grandes decisões financeiras que tomam ao construir uma carreira, alcançar a independência e criar um futuro próspero.
Lomberg também apontou que uma das tendências mais claras identificadas pelos dados da ooba Home Loans é o crescente predomínio de pedidos de hipoteca de solicitantes solteiros. Apesar da pressão da acessibilidade, do aumento dos preços dos imóveis e da incerteza econômica geral, os jovens sul-africanos estão comprando propriedades sem parceiro com mais frequência. Em 2026, 76,9% de todos os pedidos de hipoteca de compradores entre 18 e 24 anos foram feitos por solicitantes individuais, em comparação com 68,4% há dez anos.
Lomberg concluiu que, embora a pressão da acessibilidade, o aumento dos preços e a incerteza econômica geral pudessem estimular mais compras conjuntas, o oposto está ocorrendo. De acordo com os dados, os solicitantes individuais continuam a dominar o mercado em todas as províncias, grupos demográficos e faixas etárias. Além disso, os dados mostram que muitos compradores entram no mercado antes de começar a formar uma família. Entre os compradores de 18 a 24 anos, a grande maioria, 92,5% em 2026, era composta por pessoas sem dependentes. Para o grupo de 25 a 34 anos, a proporção aumentou de 63,6% para 72,2% na última década, e para compradores acima de 34 anos sem dependentes, de 49% para 57,7%.
