A África do Sul é caracterizada como um país onde o alojamento de arrendamento predomina. Aproximadamente 4,5 milhões de agregados familiares, o que representa quase um quarto da população, alugam as suas residências. De acordo com um comunicado da Old Mutual Alternative Investments, o segmento de arrendamento de apartamentos aumentou em cerca de 54.000 unidades nos últimos cinco anos.
A empresa gestora privada de investimentos alternativos indica que o fundo institucional de arrendamento ainda constitui apenas uma pequena parte do mercado total. A Old Mutual Alternative Investments considera que esta lacuna abre oportunidades de investimento atraentes em plataformas de arrendamento geridas profissionalmente e bem localizadas, que refletem o estilo de vida moderno sul-africano — urbano, móvel e orientado para a acessibilidade. A empresa enfatiza que fornecer habitação de qualidade, segura e acessível em edifícios multifamiliares é inseparável do apelo de investimento.
O mercado de habitação sempre demonstrou resiliência, pois está intimamente ligado à atividade económica real. Aidan-John (AJ) Rotman, CEO da Tuhf Capital, afirmou no início deste mês que a situação atual não representa um colapso do mercado, mas sim uma continuação da sua evolução. Ele explicou que a procura segue os empregos, a infraestrutura e os centros urbanos funcionais, e o capital é forçado a seguir essa realidade.
A pressão urbana já é um fator evidente. O Banco Mundial estima que, em 2024, 69,3% dos habitantes da África do Sul viviam em áreas urbanas, criando uma pressão constante sobre as cidades para garantir habitação acessível e economicamente viável.
Rotman acrescentou que o problema da escassez de habitação vai além da simples questão da construção; reflete a capacidade das cidades de responder rapidamente às necessidades das pessoas por locais de vida e trabalho. Ele observou que a verdadeira oportunidade reside em apoiar empreendedores no setor imobiliário para criar empresas escaláveis e viáveis que satisfaçam esta procura. É por isso que, segundo Rotman, a evolução na Tuhf Capital é importante, pois expressa mais claramente o trabalho da empresa no apoio a empreendedores com financiamento, experiência e parceria para construir um negócio imobiliário sustentável.
As oportunidades começaram a ser distribuídas de forma mais uniforme geograficamente. Isto inclui não apenas áreas centrais e suburbanas, mas também a crescente procura em assentamentos (mercados de township), onde o acesso a habitação de arrendamento formal permanece limitado. Na província de Gauteng, a atividade de transações aumentou devido ao aumento da confiança dos investidores e ao facto de os promotores estarem a começar a trabalhar em subúrbios como Randburg, Midrand e Centurion. Enquanto isso, no Cabo Ocidental, a migração e a pressão de preços estão a forçar o desenvolvimento a ir além das zonas centrais tradicionais para áreas suburbanas e secundárias. Em KwaZulu-Natal, os centros económicos, como Umhlanga e o centro comercial de Durban, formam padrões de procura que são lentamente cobertos pela oferta.
Waldo Marcus, diretor do TPN Credit Bureau, declarou em fevereiro que a falta de fundos de arrendamento acessíveis, especialmente no mercado residencial, continuará a impulsionar o aumento dos preços. O principal problema, na sua opinião, são os custos excessivamente elevados e a complexidade da nova construção. Ele acrescentou que os altos custos de construção, juntamente com a liquidação e salvamento de negócios de inúmeras construtoras, farão com que novos fundos entrem no mercado a um preço significativamente mais alto, limitando o retorno de investimento (ROI) confiável.
A escassez contínua de fundos de arrendamento residencial é o principal fator para o crescimento previsto dos aluguéis, enquanto o mercado imobiliário comercial, especialmente escritórios, continua a enfrentar dificuldades, mas observa-se uma melhoria na taxa de vacância devido à limitação da entrada de novas ofertas.
O Credit Bureau prevê que o aumento dos aluguéis no setor residencial oscilará entre 4,5% e 5,5% em 2026. Por sua vez, a Celsa Property Group afirma que o alojamento de arrendamento não está pronto para o próximo inquilino imediatamente após a devolução das chaves. A empresa aponta que o período entre contratos de arrendamento é crítico para proteger a propriedade e prepará-la para um novo contrato de sucesso.
Antes da mudança de um novo inquilino, o processo pode incluir: realização de inspeção no local, comparação do estado do imóvel com o relatório de inspeção inicial, registo das leituras dos contadores e recolha de todas as chaves ou dispositivos de acesso, determinação das necessidades de reparação, manutenção ou limpeza, coordenação de empreiteiros e monitorização do trabalho, bem como conclusão de uma nova inspeção de entrada e relatório de condição. A empresa acrescenta que a execução adequada deste processo ajuda a reduzir disputas, previne problemas de manutenção no próximo período de arrendamento e proporciona ao novo inquilino uma melhor experiência desde o primeiro dia. Para os proprietários, isto também significa menos atrasos desnecessários e maior confiança de que a propriedade está em boas condições entre os contratos de arrendamento. A empresa conclui que uma transição suave começa com o trabalho realizado antes da chegada do novo inquilino.
Em comemoração ao Dia Mundial da População, celebrado em 11 de julho, surgem discussões sobre quantos indivíduos o planeta pode suportar. Por muito tempo, o principal problema foi considerado o crescimento populacional e a pressão que ele exerce sobre recursos como alimentos, água, habitação e meio ambiente. No entanto, o problema atual da África do Sul é diferente.
O principal risco para a África do Sul não é o rápido aumento populacional, mas sim a probabilidade de que o país não consiga transformar sua população relativamente jovem em uma força motriz para o crescimento econômico, estabilidade social e desenvolvimento sustentável antes que essa oportunidade desapareça.
A demografia vai além da simples contagem de pessoas; está ligada à compreensão de como as mudanças na natalidade, mortalidade e migração afetam a economia, a sociedade e a governança ao longo do tempo. Essas mudanças definem o tamanho da futura força de trabalho, a carga sobre os serviços públicos, os modelos de urbanização e, em última análise, a prosperidade ou as dificuldades do país.
A África do Sul está passando exatamente por essa transição. A taxa de fertilidade no país tem diminuído consistentemente nas últimas décadas: caiu de uma média de 2,78 filhos por mulher em 2008 para cerca de 2,41 em 2024. Simultaneamente, os sul-africanos estão vivendo mais tempo. A idade mediana aumentou de 22 anos em 1996 para 28 anos em 2022, e a proporção de idosos deverá aumentar significativamente nas próximas décadas. Essas tendências indicam não um declínio demográfico, mas sim a maturidade da sociedade.
Para os países que se preparam adequadamente, esta fase representa uma oportunidade única, conhecida como dividendo demográfico. Quando a proporção da população adulta em idade ativa aumenta em relação aos dependentes, as economias podem demonstrar um crescimento mais rápido, maior produtividade e melhoria no nível de vida. No entanto, esse resultado nunca ocorre automaticamente; a demografia cria oportunidades, mas a política determina se elas serão realizadas.
A Revisão do Progresso da Política Populacional+25, concluída recentemente e aprovada pelo Gabinete no início deste ano, pinta um quadro preocupante. A África do Sul ainda possui uma população jovem capaz de trazer benefícios econômicos e sociais a longo prazo. No entanto, as condições estruturais necessárias para liberar esse dividendo permanecem extremamente limitadas.
O desemprego persistente, os resultados educacionais desiguais, o desequilíbrio na saúde, a desigualdade espacial, a fraca capacidade municipal e a pobreza crônica continuam a limitar as oportunidades de milhões de jovens sul-africanos. As comunidades rurais, especialmente os lares chefiados por mulheres, permanecem desproporcionalmente vulneráveis, muitas vezes carregando o duplo fardo da pobreza, das responsabilidades de cuidado e da dependência de assistência social. Esses fatores são não apenas problemas sociais, mas riscos demográficos.
Quando os jovens não conseguem adquirir habilidades, encontrar empregos decentes ou participar plenamente da economia, o dividendo demográfico é adiado ou perdido completamente. Em vez de garantir um crescimento econômico sustentável, o governo enfrenta uma crescente pressão fiscal devido ao aumento simultâneo do desemprego, da desigualdade e das necessidades de proteção social.
As discussões dentro do ESG frequentemente se concentram em mudança climática, emissões e gestão de recursos naturais, o que é inegavelmente importante. No entanto, o capital humano tem importância não menor para o desenvolvimento sustentável. A competitividade futura do país depende não apenas de seus recursos naturais, mas também da saúde, educação e produtividade de seus cidadãos.
Essas tendências demográficas exigem muito mais atenção tanto na estratégia corporativa quanto na política governamental. Empresas que planejam investimentos futuros, desenvolvimento de mão de obra, infraestrutura ou mercados de consumo não podem ignorar as profundas mudanças demográficas que estão ocorrendo atualmente. Da mesma forma, os governos responsáveis por garantir a evolução dos sistemas de educação, saúde, habitação, transporte e mercado de trabalho não podem fazê-lo.
A política populacional do país, adotada pela primeira vez em 1998, considerava inicialmente a população no contexto de um objetivo mais amplo de desenvolvimento humano sustentável. Uma revisão posterior da Política Populacional+25 confirmou a importância de incluir dados demográficos no planejamento, orçamento e implementação de programas em nível governamental.
As mudanças demográficas não podem ser revertidas por retórica política ou gerenciadas por medidas isoladas. Isso exige investimentos de longo prazo em educação, saúde, criação de empregos, governança local eficaz e instituições capazes de transformar conhecimento demográfico em política prática. À medida que as populações envelhecem, os mercados de trabalho mudam: a demanda por cuidados médicos cresce, os fluxos migratórios evoluem e as cidades se expandem, enquanto algumas áreas rurais diminuem. Essas transições afetam tudo — desde investimentos em infraestrutura e planejamento fiscal até coesão social e sustentabilidade ambiental.
No entanto, os dividendos demográficos são temporários. Cada ano em que os jovens são excluídos da educação de qualidade, do emprego produtivo e da participação econômica significativa, a janela de oportunidade se estreita. Assim, no Dia Mundial da População, a questão não é se há demasiadas pessoas na África do Sul. A verdadeira questão é se estamos criando as condições para que nossos cidadãos se tornem nosso maior ativo nacional.
Na África do Sul, os urbanistas desempenham um papel fundamental na alteração da paisagem espacial, resolvendo desigualdades históricas, melhorando o acesso a oportunidades e direcionando o desenvolvimento para beneficiar tanto as pessoas quanto o meio ambiente.
Em Cidade do Cabo, observa-se uma construção ativa de casas exclusivas no segmento de preço mais alto, enquanto há oferta insuficiente de habitação para a classe média. Julia Finnis-Bedford, fundadora da Amazing Spaces, observou que ela se dedica ao desenvolvimento de casas de luxo em Constantia, voltadas principalmente para emigrantes e compradores estrangeiros, pois é onde existe demanda e apoio de mercado. No entanto, ela admitiu que este tema lhe causa desconforto, já que ela própria fez parte deste setor.
Segundo a Amazing Spaces, a região não está construindo habitação suficiente para as pessoas que vivem e trabalham lá permanentemente, especialmente para famílias sem acesso a moeda estrangeira ou orçamentos para emigrar. Finnis-Bedford explica isso pelo alto custo do desenvolvimento: terra, custos de construção e tempo são caros. Atrasos na aprovação de projetos podem tornar os custos de manutenção excessivamente altos, forçando os construtores a se concentrarem em segmentos de preço mais elevados, onde a margem pode compensar tais atrasos, e isso é frequentemente motivado pela viabilidade econômica, e não por uma visão.
A Amazing Spaces afirma que este ciclo continua: os construtores edificam onde os indicadores financeiros permitem, o que leva a uma oferta limitada no segmento médio e ao aumento dos preços. A empresa insiste que é necessária uma mudança de abordagem. Embora os investimentos e a construção de luxo sejam importantes, também é necessário um processo de aprovação de projetos mais rápido e eficiente para tornar a construção mais ampla. Finnis-Bedford enfatizou que, como cidade global, Cidade do Cabo deve permanecer uma cidade que funciona em benefício de seus habitantes, e para isso, é preciso simplificar o processo de construção em todos os níveis, e não apenas no mais alto.
Enquanto isso, Finella Botes, consultora imobiliária de luxo na Seeff Atlantic Seaboard, apontou que a decisão do Supremo Tribunal sobre o lote de Tafelberg tem implicações mais amplas do que apenas um imóvel. Ela declarou que o tribunal considerou ilegal a venda do lote em Sea Point e ordenou que tanto a Cidade do Cabo quanto o Governo do Cabo Ocidental apresentassem um relatório sobre como pretendem cumprir suas obrigações constitucionais relativas à habitação acessível no centro da cidade e arredores. Botes acredita que, apesar das divergências sobre a decisão, é evidente que terras bem localizadas se tornaram um dos ativos mais valiosos e debatidos de Cidade do Cabo.
Ela acrescentou que esta decisão não mudará o mercado imobiliário de luxo da noite para o dia, pois a procura por habitação de qualidade em áreas como Waterfront, Clifton, Bantry Bay e Fresnaye permanece excepcionalmente alta. No entanto, em sua opinião, esta decisão atrairá muito mais atenção para a forma como os terrenos estrategicamente localizados serão desenvolvidos no futuro. Botes observa que os mercados imobiliários não existem isoladamente; decisões de planejamento, infraestrutura, política habitacional e desenvolvimento influenciam o valor de longo prazo do território.
Anteriormente, Zinhle Nkongwane, urbanista, salientou que o urbanismo vai além da regulamentação do uso do solo ou da definição de locais de construção. Segundo ela, consiste na criação de comunidades inclusivas, sustentáveis, economicamente viáveis e resilientes para as gerações futuras. Nkongwane reiterou que os urbanistas na África do Sul desempenham um papel significativo na transformação da paisagem espacial ao eliminar disparidades históricas, melhorar o acesso a oportunidades e direcionar o desenvolvimento em prol da sociedade e do meio ambiente.
Ela também observou que cada decisão de planejamento afeta a forma como as pessoas vivem, trabalham, viajam e interagem com o meio ambiente. O desafio é encontrar um equilíbrio entre crescimento, sustentabilidade ambiental, infraestrutura e necessidades comunitárias à medida que as cidades evoluem. Ayanda Xaba, analista de investimentos do Development Bank of Southern Africa (DBSA), que participou da conferência SAIBPP, enfatizou a importância de expandir os mercados através da revisão dos registros imobiliários. Ela acredita que a transformação deve levar à criação de um setor onde as oportunidades sejam sustentáveis. Xaba afirmou que a participação abre portas, mas a propriedade cria resiliência, riqueza e inclusão de longo prazo, e que o desafio do setor para a próxima década é garantir que mais sul-africanos não apenas participem do setor imobiliário, mas também construam, possuam e cresçam nele.
Nathan Scott, estrategista imobiliário de Cidade do Cabo, relatou na semana passada que o preço médio de imóveis no Cabo Ocidental no primeiro trimestre de 2026 foi de R3.357.917, 72% acima da média nacional de R1.951.230. Ele também observou que Gauteng agora representa 50,8% de todas as transações imobiliárias nacionais. O estrategista acrescentou que, para obter um empréstimo hipotecário para uma propriedade de R2,5 milhões nos subúrbios do norte — uma casa familiar padrão de três quartos em Bellville, Durbanville ou no corredor de Winelands — a família precisaria de uma renda líquida de aproximadamente R55.000 a R60.000 por mês.
});
