A Cidade do Cabo enfrenta um problema de acessibilidade habitacional, apesar do apelo de seu estilo de vida. Dados confirmam as preocupações de muitos moradores de que a cidade está perdendo argumentos na discussão sobre a acessibilidade à moradia.
Aumento dos Preços e Rentabilidade
O custo médio de imóveis no Cabo Ocidental no primeiro trimestre de 2026 foi de R3.357.917, superando em 72% a média nacional de R1.951.230, segundo Nathan Scott, especialista em estratégia imobiliária da Cidade do Cabo. Ele observa que Gauteng agora representa 50,8% de todas as transações imobiliárias nacionais.
Scott destaca que os compradores estão tomando decisões racionais, pois a Cidade do Cabo está perdendo a disputa pela acessibilidade. O salário líquido médio sul-africano em maio de 2026 foi de R20.262 em termos reais, o nível mais baixo em dois anos. O aumento salarial nominal de 1,7% não acompanha a inflação, levando à redução do poder de compra dos domicílios.
Exigências de Renda e Pressão Financeira
Para obter um empréstimo hipotecário para uma propriedade de valor de R2,5 milhões nos subúrbios norte — uma casa familiar padrão de três quartos em Bellville, Durbanville ou no corredor de Winelands — o domicílio deve ter uma renda líquida mensal de aproximadamente R55.000 a R60.000. O especialista imobiliário também aponta que o aumento da taxa de redesconto do Banco de Reserva da África do Sul (SARB) em 25 pontos base em maio de 2026, elevando a taxa básica para 10,5%, intensificou essa pressão.
Além disso, o cenário de aluguel não oferece alívio. 26.877 anúncios ativos do Airbnb na Cidade do Cabo diminuíram estruturalmente a oferta de aluguel de longo prazo, e os proprietários estão estabelecendo preços correspondentes. Além disso, o rigor no processo de verificação de bureaus de crédito restringe a capacidade de moradia para inquilinos com problemas no histórico de pagamentos.
Problemas Estruturais da Cidade
Na opinião de Scott, o problema é estrutural. Há aquisição de terras e expansão da paisagem urbana através de construções multifuncionais. Como resultado, os subúrbios a 40 km do centro da cidade, construídos em torno de boas escolas, infraestrutura desenvolvida e décadas de investimento social, tornam-se inacessíveis para os próprios moradores que os criaram.
Scott afirma que, embora a Cidade do Cabo supere a maioria das metrópoles sul-africanas em nível de serviços e infraestrutura, esse sucesso tornou a cidade desejável para o capital, tornando-a cada vez mais inacessível para a classe média da qual a cidade depende. Ele conclui que uma cidade que expulsa seus professores, enfermeiros, trabalhadores e aposentados não é uma cidade vitoriosa, mas sim possui um problema estrutural que o mercado sozinho não resolverá.
Contribuição de Compradores Internacionais e Domésticos
Finella Botha, consultora de imóveis de luxo na Seeff Atlantic Seaboard, reconhece que os compradores internacionais contribuíram para o fortalecimento do mercado imobiliário de luxo da Cidade do Cabo, especialmente ao longo da costa atlântica. No entanto, ela insiste que a acessibilidade é um tema muito mais amplo do que apenas compradores estrangeiros. Ela lista fatores que contribuem para o estado atual do mercado: limitação de terras, anos de oferta insuficiente, semi-migração, aumento dos custos de construção, alta demanda e o apelo global da Cidade do Cabo.
A empresa Van Deventer Dowlath & Marx Inc relatou que dados de migração interna da Wise Move mostram que Gauteng e Cabo Ocidental representam 89% de todos os deslocamentos internos e externos rastreados. Dr. Roelof Botta observa que isso corresponde aos dados de preços de imóveis do Stats SA e BetterBond. O Cabo Ocidental demonstrou um aumento de 7,7% nos preços de imóveis em termos reais em 2025, enquanto Gauteng recebe 39% de todos os empréstimos habitacionais através do BetterBond nos 12 meses antes de abril de 2026.
A empresa também alerta que o aumento do custo dos imóveis eleva os riscos financeiros relacionados à divulgação de defeitos, imposto sobre ganhos de capital e precisão dos títulos de propriedade. O alto volume de transações cria pressão adicional sobre os prazos do Departamento de Registros, e os mercados ativos também se tornam mais propensos a litígios, incluindo disputas entre locadores e inquilinos.
