Problema imobiliária de Cidade do Cabo: construção de habitações de luxo em detrimento da classe média

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Em Cidade do Cabo, observa-se uma construção ativa de casas exclusivas no segmento de preço mais alto, enquanto há oferta insuficiente de habitação para a classe média. Julia Finnis-Bedford, fundadora da Amazing Spaces, observou que ela se dedica ao desenvolvimento de casas de luxo em Constantia, voltadas principalmente para emigrantes e compradores estrangeiros, pois é onde existe demanda e apoio de mercado. No entanto, ela admitiu que este tema lhe causa desconforto, já que ela própria fez parte deste setor.

Segundo a Amazing Spaces, a região não está construindo habitação suficiente para as pessoas que vivem e trabalham lá permanentemente, especialmente para famílias sem acesso a moeda estrangeira ou orçamentos para emigrar. Finnis-Bedford explica isso pelo alto custo do desenvolvimento: terra, custos de construção e tempo são caros. Atrasos na aprovação de projetos podem tornar os custos de manutenção excessivamente altos, forçando os construtores a se concentrarem em segmentos de preço mais elevados, onde a margem pode compensar tais atrasos, e isso é frequentemente motivado pela viabilidade econômica, e não por uma visão.

Ciclo de construção e necessidade de mudanças

A Amazing Spaces afirma que este ciclo continua: os construtores edificam onde os indicadores financeiros permitem, o que leva a uma oferta limitada no segmento médio e ao aumento dos preços. A empresa insiste que é necessária uma mudança de abordagem. Embora os investimentos e a construção de luxo sejam importantes, também é necessário um processo de aprovação de projetos mais rápido e eficiente para tornar a construção mais ampla. Finnis-Bedford enfatizou que, como cidade global, Cidade do Cabo deve permanecer uma cidade que funciona em benefício de seus habitantes, e para isso, é preciso simplificar o processo de construção em todos os níveis, e não apenas no mais alto.

Impacto das decisões judiciais no mercado

Enquanto isso, Finella Botes, consultora imobiliária de luxo na Seeff Atlantic Seaboard, apontou que a decisão do Supremo Tribunal sobre o lote de Tafelberg tem implicações mais amplas do que apenas um imóvel. Ela declarou que o tribunal considerou ilegal a venda do lote em Sea Point e ordenou que tanto a Cidade do Cabo quanto o Governo do Cabo Ocidental apresentassem um relatório sobre como pretendem cumprir suas obrigações constitucionais relativas à habitação acessível no centro da cidade e arredores. Botes acredita que, apesar das divergências sobre a decisão, é evidente que terras bem localizadas se tornaram um dos ativos mais valiosos e debatidos de Cidade do Cabo.

Ela acrescentou que esta decisão não mudará o mercado imobiliário de luxo da noite para o dia, pois a procura por habitação de qualidade em áreas como Waterfront, Clifton, Bantry Bay e Fresnaye permanece excepcionalmente alta. No entanto, em sua opinião, esta decisão atrairá muito mais atenção para a forma como os terrenos estrategicamente localizados serão desenvolvidos no futuro. Botes observa que os mercados imobiliários não existem isoladamente; decisões de planejamento, infraestrutura, política habitacional e desenvolvimento influenciam o valor de longo prazo do território.

Papel do urbanismo e dos investimentos

Anteriormente, Zinhle Nkongwane, urbanista, salientou que o urbanismo vai além da regulamentação do uso do solo ou da definição de locais de construção. Segundo ela, consiste na criação de comunidades inclusivas, sustentáveis, economicamente viáveis e resilientes para as gerações futuras. Nkongwane reiterou que os urbanistas na África do Sul desempenham um papel significativo na transformação da paisagem espacial ao eliminar disparidades históricas, melhorar o acesso a oportunidades e direcionar o desenvolvimento em prol da sociedade e do meio ambiente.

Ela também observou que cada decisão de planejamento afeta a forma como as pessoas vivem, trabalham, viajam e interagem com o meio ambiente. O desafio é encontrar um equilíbrio entre crescimento, sustentabilidade ambiental, infraestrutura e necessidades comunitárias à medida que as cidades evoluem. Ayanda Xaba, analista de investimentos do Development Bank of Southern Africa (DBSA), que participou da conferência SAIBPP, enfatizou a importância de expandir os mercados através da revisão dos registros imobiliários. Ela acredita que a transformação deve levar à criação de um setor onde as oportunidades sejam sustentáveis. Xaba afirmou que a participação abre portas, mas a propriedade cria resiliência, riqueza e inclusão de longo prazo, e que o desafio do setor para a próxima década é garantir que mais sul-africanos não apenas participem do setor imobiliário, mas também construam, possuam e cresçam nele.

Estatísticas do mercado imobiliário

Nathan Scott, estrategista imobiliário de Cidade do Cabo, relatou na semana passada que o preço médio de imóveis no Cabo Ocidental no primeiro trimestre de 2026 foi de R3.357.917, 72% acima da média nacional de R1.951.230. Ele também observou que Gauteng agora representa 50,8% de todas as transações imobiliárias nacionais. O estrategista acrescentou que, para obter um empréstimo hipotecário para uma propriedade de R2,5 milhões nos subúrbios do norte — uma casa familiar padrão de três quartos em Bellville, Durbanville ou no corredor de Winelands — a família precisaria de uma renda líquida de aproximadamente R55.000 a R60.000 por mês.

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Partido GOOD critica o trabalho da Cidade do Cabo em habitação acessível após decisão do caso Tafelberg

Brett Herron, candidato a prefeito pelo Partido GOOD, acusou a Cidade do Cabo de não cumprir sua obrigação de fornecer habitação acessível. Essas declarações foram feitas após uma recente decisão do Supremo Tribunal sobre uma antiga disputa envolvendo o terreno da escola Tafelberg.

Crítica do Partido GOOD

Em sua declaração no domingo, Herron expressou preocupação com o fato de a reação da cidade demonstrar falta de responsabilidade e ignorar os atrasos de muitos anos na resolução do problema da desigualdade espacial na região. Ele observou que esta decisão voltou a chamar a atenção para as promessas feitas há quase dez anos.

Herron lembrou que, em julho de 2017, enquanto membro do Comitê Majoritário de Transporte e Desenvolvimento Urbano da Cidade do Cabo, ele anunciou a identificação de dez terrenos urbanos no centro, Salt River e Woodstock que deveriam ser usados para a construção de habitação acessível.

Deficiências na implementação dos planos

Na opinião de Herron, os esforços para mudar fundamentalmente a estrutura espacial da Cidade do Cabo, para que todos os moradores pudessem participar mais igualmente da economia local, foram insuficientes. Ele enfatizou que este anúncio veio pouco depois que os grupos de defesa dos direitos habitacionais Ndifuna Ukwazi e Reclaim the City entraram com um processo no Tribunal Superior do Cabo Ocidental em maio de 2017 para anular a venda do terreno da escola Tafelberg em Sea Point ao então primeiro-ministro do Cabo Ocidental, Helen Zille.

Herron afirmou que essas questões voltaram a ser um problema para a Cidade na semana passada, quando o Supremo Tribunal anulou definitivamente os planos provinciais para Tafelberg e exigiu que a província e a cidade apresentassem ao tribunal um relatório sobre os planos e resultados de habitação acessível.

Ele alegou que, desde 2017, nenhum lar acessível havia sido entregue no centro da Cidade do Cabo. Herron acrescentou que, até 2018, tornou-se evidente que os conservadores na facção municipal do DA pretendiam bloquear a integração habitacional, o que levou à saída de vários funcionários, incluindo a então prefeita Patricia de Lille, e à criação do Partido GOOD.

Acusações de falta de resultados

Segundo Herron, a cidade anunciou repetidamente projetos habitacionais, mas não mostrou resultados. Ele resumiu: «Tudo o que a Cidade forneceu foi um eco vazio repetido. Nossos projetos de 2017 foram cancelados, anunciados novamente, iniciados, anunciados novamente... infinitamente. Muitas oportunidades para fotos, mas ainda zero tijolos no chão».

Herron também criticou a resposta da cidade à decisão do Supremo Tribunal, questionando as alegações de progresso. Ele perguntou onde estava esse progresso inegável e sugeriu que a cidade reconhecesse seus erros e assumisse a responsabilidade por não ter construído nenhuma habitação acessível no centro e nas áreas adjacentes nos últimos oito anos, e depois se comprometesse a corrigir a inação. Em vez disso, a declaração da Cidade resume-se a «fumaça e espelhos» sobre milhares de unidades «entrando na construção este ano», seguido por um fluxo de milhares.

Decisão constitucional e suas consequências

O senador geral do Partido GOOD, Herron, declarou que a estrutura espacial da Cidade do Cabo continua a refletir o planejamento da era do apartheid. Ele observou que a forma da Cidade do Cabo foi desenvolvida por brancos de chapéus pretos para o «limpamento» forçado das áreas mais desejáveis de pessoas de cor, e que a rede de subúrbios e guetos criada por eles nunca foi desmantelada ao longo de 50 e 60 anos.

Ele acrescentou que, depois que o Supremo Tribunal reconheceu efetivamente a Cidade do Cabo como um «apologeta do apartheid», seu «PR açucarado é inapropriado e vergonhoso».

Esses comentários vieram após a quarta decisão do Supremo Tribunal, que determinou que a venda da propriedade Tafelberg em Sea Point em 2015 foi ilegal. O Tribunal também estabeleceu que tanto o governo do Cabo Ocidental quanto a Cidade do Cabo não cumpriram suas obrigações constitucionais de garantir o acesso a moradia adequada. O Supremo Tribunal do país descobriu que nenhum dos poderes desenvolveu um plano coerente para fornecer habitação acessível em áreas bem localizadas e bem cuidadas da Cidade do Cabo. Em vez disso, eles continuaram a depender do desenvolvimento de terras mais baratas na periferia da cidade, perpetuando, em vez de eliminar, a desigualdade espacial da era do apartheid.

O caso, julgado pelos tribunais por quase uma década, dizia respeito à venda de um terreno de elite em Sea Point, que ativistas pela habitação consideram um teste ao compromisso do governo em usar terras públicas em locais bons para habitação acessível, e não para desenvolvimento comercial. Além da anulação da venda, o Supremo Tribunal obrigou o governo do Cabo Ocidental a apresentar um relatório sobre as medidas específicas que tomará para cumprir sua obrigação constitucional de garantir o acesso a moradia adequada e acesso igualitário a terras bem localizadas. Espera-se que esta decisão tenha amplas implicações além do terreno Tafelberg, fortalecendo as posições dos defensores da habitação, que afirmam que os governos provinciais e municipais não alcançaram progressos significativos no tratamento do legado do apartheid através da habitação acessível em áreas urbanas economicamente integradas.