Decisão do Supremo Tribunal sobre uso da terra em Cidade do Cabo agrava o problema da escassez de habitação

Na África do Sul, os urbanistas desempenham um papel fundamental na alteração da paisagem espacial, resolvendo desigualdades históricas, melhorando o acesso a oportunidades e direcionando o desenvolvimento para beneficiar tanto as pessoas quanto o meio ambiente.

Concentração no segmento de luxo

Em Cidade do Cabo, observa-se uma construção ativa de casas exclusivas no segmento de preço mais alto, enquanto há oferta insuficiente de habitação para a classe média. Julia Finnis-Bedford, fundadora da Amazing Spaces, observou que ela se dedica ao desenvolvimento de casas de luxo em Constantia, voltadas principalmente para emigrantes e compradores estrangeiros, pois é onde existe demanda e apoio de mercado. No entanto, ela admitiu que este tema lhe causa desconforto, já que ela própria fez parte deste setor.

Segundo a Amazing Spaces, a região não está construindo habitação suficiente para as pessoas que vivem e trabalham lá permanentemente, especialmente para famílias sem acesso a moeda estrangeira ou orçamentos para emigrar. Finnis-Bedford explica isso pelo alto custo do desenvolvimento: terra, custos de construção e tempo são caros. Atrasos na aprovação de projetos podem tornar os custos de manutenção excessivamente altos, forçando os construtores a se concentrarem em segmentos de preço mais elevados, onde a margem pode compensar tais atrasos, e isso é frequentemente motivado pela viabilidade econômica, e não por uma visão.

Ciclo de construção e necessidade de mudanças

A Amazing Spaces afirma que este ciclo continua: os construtores edificam onde os indicadores financeiros permitem, o que leva a uma oferta limitada no segmento médio e ao aumento dos preços. A empresa insiste que é necessária uma mudança de abordagem. Embora os investimentos e a construção de luxo sejam importantes, também é necessário um processo de aprovação de projetos mais rápido e eficiente para tornar a construção mais ampla. Finnis-Bedford enfatizou que, como cidade global, Cidade do Cabo deve permanecer uma cidade que funciona em benefício de seus habitantes, e para isso, é preciso simplificar o processo de construção em todos os níveis, e não apenas no mais alto.

Impacto das decisões judiciais no mercado

Enquanto isso, Finella Botes, consultora imobiliária de luxo na Seeff Atlantic Seaboard, apontou que a decisão do Supremo Tribunal sobre o lote de Tafelberg tem implicações mais amplas do que apenas um imóvel. Ela declarou que o tribunal considerou ilegal a venda do lote em Sea Point e ordenou que tanto a Cidade do Cabo quanto o Governo do Cabo Ocidental apresentassem um relatório sobre como pretendem cumprir suas obrigações constitucionais relativas à habitação acessível no centro da cidade e arredores. Botes acredita que, apesar das divergências sobre a decisão, é evidente que terras bem localizadas se tornaram um dos ativos mais valiosos e debatidos de Cidade do Cabo.

Ela acrescentou que esta decisão não mudará o mercado imobiliário de luxo da noite para o dia, pois a procura por habitação de qualidade em áreas como Waterfront, Clifton, Bantry Bay e Fresnaye permanece excepcionalmente alta. No entanto, em sua opinião, esta decisão atrairá muito mais atenção para a forma como os terrenos estrategicamente localizados serão desenvolvidos no futuro. Botes observa que os mercados imobiliários não existem isoladamente; decisões de planejamento, infraestrutura, política habitacional e desenvolvimento influenciam o valor de longo prazo do território.

Papel do urbanismo e dos investimentos

Anteriormente, Zinhle Nkongwane, urbanista, salientou que o urbanismo vai além da regulamentação do uso do solo ou da definição de locais de construção. Segundo ela, consiste na criação de comunidades inclusivas, sustentáveis, economicamente viáveis e resilientes para as gerações futuras. Nkongwane reiterou que os urbanistas na África do Sul desempenham um papel significativo na transformação da paisagem espacial ao eliminar disparidades históricas, melhorar o acesso a oportunidades e direcionar o desenvolvimento em prol da sociedade e do meio ambiente.

Ela também observou que cada decisão de planejamento afeta a forma como as pessoas vivem, trabalham, viajam e interagem com o meio ambiente. O desafio é encontrar um equilíbrio entre crescimento, sustentabilidade ambiental, infraestrutura e necessidades comunitárias à medida que as cidades evoluem. Ayanda Xaba, analista de investimentos do Development Bank of Southern Africa (DBSA), que participou da conferência SAIBPP, enfatizou a importância de expandir os mercados através da revisão dos registros imobiliários. Ela acredita que a transformação deve levar à criação de um setor onde as oportunidades sejam sustentáveis. Xaba afirmou que a participação abre portas, mas a propriedade cria resiliência, riqueza e inclusão de longo prazo, e que o desafio do setor para a próxima década é garantir que mais sul-africanos não apenas participem do setor imobiliário, mas também construam, possuam e cresçam nele.

Estatísticas do mercado imobiliário

Nathan Scott, estrategista imobiliário de Cidade do Cabo, relatou na semana passada que o preço médio de imóveis no Cabo Ocidental no primeiro trimestre de 2026 foi de R3.357.917, 72% acima da média nacional de R1.951.230. Ele também observou que Gauteng agora representa 50,8% de todas as transações imobiliárias nacionais. O estrategista acrescentou que, para obter um empréstimo hipotecário para uma propriedade de R2,5 milhões nos subúrbios do norte — uma casa familiar padrão de três quartos em Bellville, Durbanville ou no corredor de Winelands — a família precisaria de uma renda líquida de aproximadamente R55.000 a R60.000 por mês.

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