De acordo com uma análise da RB Property Group, o ano de 2026 é caracterizado como um «ciclo de filtragem» para os participantes do mercado imobiliário. O mercado permanece ativo apenas para compradores com fontes de renda estáveis, acesso a financiamento de longo prazo ou apoio institucional.
A natureza do choque econômico em 2026
Ao contrário dos eventos de 2020, quando havia avisos antecipados sobre a pandemia de COVID-19 e ciclos visíveis de escalada, 2026 trouxe um golpe oculto, mas acentuado, aos sistemas econômicos. A RB Property Group observa a ausência de um único «momento de evento» ou anúncio global de fechamento, o que levou ao chamado «choque de reconhecimento tardio».
Na opinião da empresa, enquanto a inflação e a pressão das taxas de juros se tornavam evidentes nos orçamentos das famílias e nos modelos de viabilidade dos projetos, a causa raiz já estava em ação há meses.
Gatilho: geopolítica e fluxos de energia
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A principal disrupção estrutural é nomeada como a reescalada da tensão geopolítica em torno do Estreito de Ormuz – um ponto crítico dos fluxos globais de energia. Pesquisas globais confirmam a vulnerabilidade deste estreito, por onde passam até 20% do fornecimento mundial de petróleo em condições normais.
As interrupções nesta região estão ligadas ao rápido aumento da inflação e à desaceleração do crescimento global. Os choques do petróleo são rapidamente transmitidos aos mercados de transporte, construção, alimentos e financeiros. À medida que os riscos relacionados ao transporte marítimo, prêmios de seguro e necessidade de alteração de rotas aumentam, os preços do petróleo dispararam em ondas, e mesmo a estabilização temporária não eliminou os prêmios de risco estruturais na precificação da energia mundial, transformando o petróleo novamente em um imposto oculto para cada economia.
Mecanismos de ressurgimento da inflação
A RB Property Group afirma que o ciclo inflacionário de 2026 difere dos ciclos tradicionais causados pelo superaquecimento da demanda; ele é fundamentalmente determinado por um choque de oferta. Os principais canais de transmissão incluem:
Choque de energia: A volatilidade dos preços do petróleo aumentou os custos de produção e logística, levando ao aumento simultâneo dos preços de materiais de construção, cimento, aço e transporte.
Inflação importada: Mercados em desenvolvimento enfrentaram pressão de desvalorização cambial, e a precificação em dólar dos combustíveis intensificou a estrutura de custos.
Prêmios de seguro e logística: Os riscos nos corredores marítimos elevaram os custos de frete, e os atrasos adicionaram «inflação temporária» aos prazos de implementação dos projetos.
O efeito combinado desses fatores leva os economistas a chamarem de «inflação fragmentada» — desigual, imprevisível e sem um pico claro no ciclo.
Atraso no aumento das taxas de juros
A empresa explica por que os bancos centrais não reagiram agressivamente inicialmente: os sinais de inflação eram heterogêneos em diferentes regiões, e os dados de crescimento na fase inicial pareciam sólidos, enquanto os choques energéticos foram inicialmente classificados como «temporários». No entanto, quando a inflação se espalhou para além da energia, abrangendo serviços, habitação e salários, as autoridades monetárias mudaram sua posição.
Comparando padrões históricos, nota-se que em 2020 houve um sinal de alerta precoce e estímulo agressivo, e em 2022-2023 houve um aperto reativo após a pandemia. No caso do choque energético geopolítico de 2026, observa-se um atraso no aperto e uma mudança em direção à incerteza, o que gerou o «efeito tempestade silenciosa». No momento do ajuste das taxas de juros, o dano pela redução da acessibilidade já foi causado.
Estado do mercado imobiliário
Para o setor imobiliário, a RB Property Group afirma que 2026 é definido não por um colapso, mas por uma compressão de margens e distorção da demanda. As seguintes mudanças chave estão ocorrendo:
Redução da renda disponível: Os orçamentos das famílias estão sendo cada vez mais gastos com alimentos, combustível e transporte, o que piora a relação de acessibilidade à moradia.
Aumento do custo de capital: O aumento das taxas elevou os custos de financiamento do desenvolvimento, e o risco de refinanciamento aumentou entre construtoras de médio porte.
Mudança na qualidade da demanda: Os compradores permanecem no mercado, mas em patamares de preço mais baixos, sendo a «demanda real» substituída pela especulativa.
Inflação dos custos de construção: A volatilidade das importações de materiais afeta os modelos de viabilidade, e a precificação de licitações torna-se menos previsível.
A empresa enfatiza que a demanda não desapareceu, mas foi submetida a testes de estresse. Apenas compradores com renda estável, acesso a financiamento de longo prazo ou apoio institucional permanecem ativos nos níveis anteriores. Isso forma um mercado menor, mas mais eficiente e competitivo. A RB Property Group conclui que 2026 é estruturalmente mais complexo do que 2020: «A COVID-19 foi uma pausa global visível, e 2026 é uma contração global distribuída».
Conclusões estratégicas para o setor
Para construtoras, investidores e parcerias público-privadas, o ambiente de 2026 exige uma reestruturação fundamental. É necessário incluir prêmios de volatilidade de energia nos modelos de viabilidade, esperar ciclos de vendas mais longos com mais compradores condicionados, dar maior atenção à disciplina de fluxo de caixa, em vez do tamanho do portfólio. Modelos de entrega faseada superam as estratégias de lançamento em massa, e parcerias e demanda ligada ao governo tornam-se estabilizadores críticos.
A resiliência nessas condições é determinada não apenas pela escala, mas pela capacidade de execução adaptativa em condições de incerteza. Sobreviverão aqueles construtores que controlam os custos de entrada através de compras estratégicas, se alinham aos canais de demanda institucional, estruturam projetos em fases modulares e financiadas, e mantêm flexibilidade de liquidez sob pressão das taxas.
A RB Property Group acredita que a característica definidora de 2026 é a latência da crise, e não sua visibilidade. A inflação não chegou com manchetes estrondosas, as taxas não subiram em antecipação, e a demanda não colapsou — ela se estreitou. Para o setor imobiliário, isso não é uma queda, mas um ciclo de filtragem, onde só a força de execução sobrevive.
Análise dos preços do petróleo
O economista Daan Steenkamp, da Codera Analytics, analisou a mudança nas expectativas de mercado de preços do petróleo bruto desde o início do conflito entre EUA e Irã. Após o fechamento do Estreito de Ormuz para tanques, a incerteza dos investidores elevou o preço médio esperado do Brent a 1 mês de 73 para 115 dólares americanos até o início de maio, enquanto a dispersão das previsões mais do que dobrou.
Este desvio causou um forte viés positivo, pois os compradores pagaram um prêmio por hedge contra picos de preços extremos de curto prazo. No entanto, o mercado demonstrou resiliência, e até o final de junho, a distribuição de preços retornou às normas pré-fechamento, à medida que a ansiedade extrema sobre a oferta diminuiu. Além disso, a distribuição estável de futuros de petróleo de um ano neste período indica que os investidores previam a resolução da guerra e o retorno às condições normais de mercado dentro de 12 meses.
