Sentabrning 5-idan boshlab Toshkent aholisi MyGov.uz portali orqali mulklarining kadastr qiymatini qayta koʻrib chiqish haqida bildirishnomalar qabul qila boshladi. Koʻplab egalar yangi summa hujjatlarda koʻrsatilgan summadan sezilarli darajada farq qilishini aniqladilar. Ularga ushbu bahoni qabul qilish yoki noroziligini bildirish imkoniyati berilmoqda. Tanlov natijalarining oqibatlari va yangi qiymatning mulk soligʻi miqdoriga taʼsiri haqida aniq tushuntirishlar yoʻqligi keng shov-shuv va ijtimoiy tarmoqlarda faol muhokamalarga sabab boʻldi.
Sentabrning 7-ida Kadastr Agentligi huzuridagi Uy-joylarning massaviy baholanishi milliy markazi vakillari hamda Iqtisodiyot va moliya vazirligi OAV vakillarining savollariga javob bergan matbuot konferensiyasini oʻtkazdi.
Uy-joylarni massaviy baholash zarurati
Oʻzbekistonda soliq toʻlash maqsadlarida qoʻllaniladigan kadastr qiymati 2018-yilda joriy etilgan. Biroq, Kadastr Agentligi huzuridagi Uy-joylarning massaviy baholanishi milliy markazi direktori Muhiddin Xolmurodovning soʻzlariga koʻra, uy-joy bozori qurilish hajmlarining ortishi va urbanizatsiyaning kuchayishi kabi sezilarli oʻzgarishlarga uchragan, bu esa mavjud baholash tizimida aks etmagan.
Xolmurodov dastlabki tizim toʻgʻri qiymatlarni taqsimlashga imkon bermaganini tushuntirdi. Massaviy baholash unifikatsiyalangan metodika boʻyicha keng maʼlumotlar tahlilidir, uning maqsadi esa bozor qiymatiga iloji boricha yaqin boʻlgan mulk qiymatini aniqlashdir. Bu soliq toʻlash va bitimlar rasmiylashtirilishi kabi turli ehtiyojlar uchun yagona raqamli maʼlumotlar bazasini yaratish imkonini beradi.
Ushbu loyihaning huquqiy asosini 2025-yil 5-martdagi prezident farmoni tashkil etgan. Ushbu hujjat Kadastr Agentligi huzuridagi Uy-joylarning massaviy baholanishi milliy markazini yaratishni va baholashni bosqichma-bosqich amalga oshirishni nazarda tutgan: 2025–2026 yillari davomida – Toshkentda, keyin 2026–2027 yillarda – Nukus va viloyat markazlarida, 2027-yildan boshlab – qolgan hududlarda.
Massaviy baholashning yagona metodikasi Kadastr Agentligi direktori buyrugʻi №74−10 bilan 2026-yil 18-may kuni tasdiqlangan va 2026-yil 25-iyunda Vazirlikda roʻyxatdan oʻtkazilgan (№3858). U yashash va yashash boʻlmagan obʼektlarning bozor qiymatiga yaqin qiymatini aniqlash tartibini tartibga soladi. Xolmurodov qoʻshimcha qilib aytadiki, maqsad hozirgi qiymatni real bozor qiymatiga keltirishdir va bu qiymat nafaqat soliqlar uchun, balki ipoteka olish va mulkni davlat ehtiyojlari uchun egallashda kompensatsiya hisoblash uchun ham foydali boʻlishi mumkin.
Markaz direktori shuningdek, mulk egalarini ularning haqiqiy qiymatidan ancha arzonroq sotishga ishontirishi mumkin boʻlgan noodobor realtorlar muammosiga eʼtibor qaratdi. Bunday hollarda massaviy baholash egalar uchun foydali yoʻnaltiruvchi boʻlishi mumkin.
Eski va yangi baholar orasidagi sezilarli farqlar sabablari
Egalar orasida eng katta xavotirni keltirib chiqargan yangi qiymat baʼzi hollarda hujjatlarda koʻrsatilgan kadastr qiymatidan bir necha barobar yuqori boʻlib turibdi. Xolmurodov oʻzining misollarini keltirdi: koʻp kvartirali uylardagi bir xil maydonli ikkita kvartira – biri Yangihaʼiyotda, ikkinchisi Yunusobodda – mos ravishda 112 mln va 132 mln soʻm kadastr qiymatiga ega edi, ammo massaviy baholash natijalariga koʻra ularning qiymati 574 mln va 1 mlrdan ortiq soʻmga yetdi.
Shaxsiy uylar bilan bir xil holat kuzatilmoqda. Bektemir va Yunusobod tumanlarida joylashuvi, infratuzilma va boshqa omillar farqiga qaramay, kadastr qiymati sezilarli darajada farq qilmasligi mumkin edi. Mutaxassislar Bektemirdagi obʼektning yangi bahosi avvalgisidan 13 baravar yuqori, Yunusobaddagi esa 36 baravar yuqori ekanligini namoyish etishdi.
Xolmurodov maʼlumotlariga koʻra, Toshkentda 1 kv.m yashash joyining oʻrtacha kadastr qiymati taxminan 1 mln soʻmni tashkil etadi, ammo markazdan uzoqda joylashgan Yangihaʼiyot tumanidagi uy-joyning bozor narxi kvadrat metr uchun 4–8 mln soʻmga yetadi. Shunday qilib, massaviy baholash kadastr qiymati oʻrtacha bozor narxlarining past chegarasidan deyarli besh barobar past ekanligini koʻrsatadi.
Umuman olganda, Toshkentdagi 600 mingdan ortiq kvartiralarning umumiy kadastr qiymati 57,7 trillion soʻm deb baholanadi, ammo massaviy baholash natijalariga koʻra bu summa 426,7 trillion soʻmni tashkil etadi, bu esa kvartiralarning baho qiymati kadastr qiymatidan deyarli 7,4 baravar yuqori ekanligini anglatadi. 213 mingdan ortiq shaxsiy uy xoʻjaliklari uchun yer maydonlari farqi deyarli 15 barobar (39 trillion ga qarshi 587 trillion soʻm) ni tashkil etadi.
Muhim jihat shundaki, hisoblangan qiymat aniq bozor narxi emas. Markaz vakillari ushbu metodikaning natijasining bozor darajasidan 20–30% past boʻlishini nazarda tutishini taʼkidladilar, bu esa Xalqaro valyuta fondi va Jahon banki tavsiyalariga mos keladi va massiv hisoblashlardagi statistik xatolikni hisobga olish imkonini beradi. Masalan, Ahmad Yugnaki massivi hududidagi 94 kv.m maydonli kvartira 1,2 mlrd soʻmga sotilgan, shu paytda massaviy baholash natijalariga koʻra shunga oʻxshash obʼekt 1,01 mlrd soʻm qiymatiga ega boʻlgan.
Yangi kadastr qiymatini hisoblash metodologiyasi
Markaz eslatib oʻtkanidek, massaviy baholash oʻtkazilganda obʼektlar individual ravishda baholanmaydi, chunki bunday yondashuv mamlakatdagi barcha mulklar uchun imkonsizdir. Buning oʻrniga hudud narx zonalariga boʻlinadi – taqqoslanadigan mulk xususiyatlariga ega boʻlgan uchastkalarning guruhlari.
Har bir zona uchun eng tipik va tez-tez sotiladigan variantlarni ifodalovchi etalon obʼektlar aniqlanadi. Ushbu etalonlar asosida kvadrat metrning bazaviy qiymati hisoblanadi. Xolmurodov Toshkent uchun etalon obʼekt sifatida eng keng tarqalgan yashash turi boʻlgan 60–70 kv.m maydonli ikki xonali kvartiralarni, shaxsiy uylar uchun esa 200 kv.m gacha boʻlgan yer uchastkalarini tanlaganini maʼlum qildi.
Etanon obʼektining bazaviy qiymati keyin maxsus koeffitsientlar yordamida aniq obʼekt uchun tuzatiladi. Bu jarayonda binoning qurilish yili, joylashuvi, uchastka maydoni, umumiy maydoni va devor materiali, shuningdek, qavat kabi parametrlarga eʼtibor beriladi. Masalan, kvartira maydoni 70 kv.m dan oshishi yakuniy kvadrat metr qiymatining biroz pasayishiga olib kelishi mumkin.
Hisoblash formulasi va qoʻllanilgan koeffitsientlar davreestr.uz platformasida shaxsiy kabinetda mavjud. Hisob-kitoblar 2026-yil boshidan joriy yilning 1-iyuligacha amalga oshirilgan bozor takliflari va bitimlari maʼlumotlaridan foydalanilgan, jumladan taxminan 100 ming ta taklif va 85 mingdan ortiq notarial tarzda rasmiylashtirilgan sotib olish shartnomalari.
Toʻliq qurilmagan obʼektlar masalasiga oid savolga Xolmurodov har bir narx zonasi uchun etalon qiymat allaqachon belgilanganini tushuntirdi. Kadastr Agentligi har chorakda yangi obʼektlar roʻyxatlarini taqdim etadi, ularga tegishli zona uchun hisoblash formulasi avtomatik ravishda qoʻllaniladi, bu har bir yangi obʼektni qoʻlda baholash zaruratini yoʻq qiladi.
"Roziman" va "Rozi emasman" tugmalarining ahamiyati
Yangi qiymat haqidagi bildirishnomada egalarga taqdim etilgan ikkita opsiya massaviy baholash natijalariga nisbatan fikr bildirish imkonini beradi – rozilik bildirish yoki norozilikni bayon qilish. Hozirda bu variantlardan hech biri huquqiy oqibatlarga olib kelmaydi. Muhiddin Xolmurodov taʼkidlaganidek, hatto "roziman" tugmasini bosgan boʻlsangiz ham, agar u huquqiy kuchga ega boʻlsa, siz kelajakda bu qiymatni bahslash huquqiga ega boʻlasiz, bu esa 7-sentabrda yakunlangan "Massaviy baholash toʻgʻrisida" qonun loyihasida tasvirlangan tartibga amal qiladi.
U shuningdek, agar egalar bildirishnomaga javob bermasa, baholash natijalari boʻyicha koʻrsatilgan summa oʻzgarmasligini, bu esa avtomatik ravishda rozilik berganlikni anglatishini taʼkidladi. Kadastr maʼlumotlaridagi xatoliklar, masalan, notoʻgʻri maydon yoki xona soni aniqlanganda, ular Maxsus "Kadastr maʼlumotlari notoʻgʻri koʻrsatilgan" shakli orqali tuzatilishi mumkin. Bundan tashqari, agar egalar hisoblangan qiymat obʼekt xususiyatlariga mos kelmas deb hisoblasa, ular MyGov.uz va davreestr.uz orqali fotosuratlar bilan asoslab, oʻz summasini koʻrsatishi mumkin.
Markaz direktori oʻrinbosari Feruz Sultanov har bir murojaat baholashni qayta koʻrishga olib kelmasligini ogohlantirdi; qaror shikoyatning asosliligi bilan bogʻliq. U tushuntirdi, baʼzan shikoyat faqat eganing shaxsiy istagi boʻlishi mumkin, bozorda tasdiqlanmagan. Biroq, agar murojaat tasdiqlansa, masalan, butun mahalla aholisining qiymatning past baholanishi haqidagi kollektiv ariza bilan, mutaxassislar joyga borib, zarurat boʻlsa, qiymatni nafaqat bitta obʼekt uchun, balki butun zona yoki mahalla uchun qayta koʻrib chiqishadi.
MyGov.uz yoki davreestr.uz ga kirishda qiyinchiliklarga duch kelgan aholi oʻz mahalla qoʻmitalariga murojaat qilishi mumkin. Xolmurodov Toshkentning barcha 585 mahallasida tushuntirib berish uchrashuvlari oʻtkazilganini maʼlum qildi.
7-sentabrgacha taxminan 5000 kishi yangi baho boʻyicha fikrini bildirgan: 78% natijalarga rozi boʻlgan, 22% norozi egalarining aksariyati qiymatni kamaytirmaslik, balki aksincha oshirishni soʻragan, chunki ular oʻz mulklari juda past baholangan deb hisoblaydilar.
Baholashning mulk soligʻiga taʼsiri
Muhiddin Xolmurodov amaldagi qonunchilikga koʻra, massaviy baholashning oʻzi fuqarolar uchun soliq majburiyatlarini yaratmasligini va soliq miqdorining avtomatik oshishiga olib kelmasligini kafolatladi. U taʼkidlaganidek, baholash natijalari boʻyicha uy-joy qiymatining oshishi soliqning avtomatik oshishini anglatmaydi, chunki soliq stavkalari va soliq toʻlash tartibi alohida soliq qonunchiligi tomonidan tartibga solinadi.
>