Mol-mulk huquqlarini ro'yxatga olish ofisida qayd etilgan ma'lumotlarga ko'ra, Keiptaunning Atlantika qirg'og'ida joylashgan ko'chmas mulk bozoridagi olti milliard tranzaksiyalarning uchdan biri xorijiy xaridorlar tomonidan amalga oshirilgan. Paul Berman, Berman Brothers Group bosh ijrochi direktori aytishicha, bu baho emas, balki qayd etilgan ko'rsatkichdir.
Bitimlar moliyalashtirilishi
Bu chet el xaridlarining 18 foizi Janub Afrikaning ipoteka kreditlari hisobidan moliyalashtiriladi. Kompaniya banklar nafaqat xorijiy fuqarolarni kreditlashga ochiq ekanligini, balki bunday bitimlarni tuzishda faol ishtirok etayotganini ta'kidlaydi. Berman Atlantika qirg'og'i xorijiy xaridorlarni qabul qilmasligi haqidagi mif noto'g'ri ekanligini ta'kidlaydi; aksincha, bozor kvartalma-kvartal ularning ta'sirida sezilarli darajada shakllangan.
Egalik haqidagi miflarni inkor etish
Ko'chmas mulk ishlab chiquvchilari guruhiga ko'ra, keng tarqalgan mif ikki qismdan iborat: birinchidan, xorijiy fuqarolarga bu mintaqada ko'chmas mulk egaligiga taqiqlangan va ikkinchidan, banklar ularga moliyalashtirishni rad etishadi. Ikkala da'vo ham noto'g'ri va faktik ma'lumotlar bu xabarlarni inkor etadi. Berman Atlantika qirg'og'idagi xorijiy xaridorlar orasida sakkiz yigirma foiz xaridni naqd pul bilan to'layotganini, faqat 18 foizi esa janub afrikalik kredit olganini ko'rsatadiki.
U naqd pul ustunligi kreditlarning mavjud emasligi bilan bog'liq emas, balki ushbu segmentdagi xaridorlar ko'pincha unga muhtoj emasligi bilan bog'liq. Masalan, London yoki Tsuryxdan kapitalni 120 kvadrat metr maydonli kvartira sotib olish uchun ko'chirayotgan shaxs, odatda, kreditni zarurat sifatida emas, balki balansni tuzish vositasi sifatida ko'rib chiqadi. Ular kreditdan soliq pozitsiyasi, valyuta prognozi yoki pul oqimi rejasiga mos kelganda foydalanadilar va aks holda undan voz kechadilar.
Banklarning xorijiy arizochilar uchun talablari
Atlantika qirg'og'idagi xorijiy arizoch uchun standart ipoteka krediti tuzilmasi 50% o'z mablag'i va 50% ipotekadan iborat. Biroq, bu qattiq qoida emas, balki banklar arizochning moliyaviy holatiga qarab sozlaydigan boshlang'ich nuqtadir. Yuqori likvidlikka va aniq hujjatlarga ega xaridor kamroq dastlabki to'lovni kelishib olishi mumkin, ammo kamroq shaffof profilga ega xaridorlardan ko'proq talab qilinishi mumkin.
Berman xorijiy fuqarolar ipoteka kreditlarini olish uchun shartlarga mutlaqo javob berishini va banklarning ularga yuqori darajada tayyor ekanligini ta'kidlaydi. Janub afrikalik banklar xorijiy arizochilarni baholash uchun kredit iştahini, FICA ish jarayonlarini va chegaralararo tekshiruv tartiblarini ishlab chiqdilar. Bu real arizochlar puoli, ishonchli aktiv sinfi va yaxshi natijalarga erishayotgan kredit portfelining mavjudligi sababli sodir bo'ldi.
Guruh banklarning tayyorligini mehribonlik emas, balki ko'p marta qabul qilingan tijorat qarori deb qayd etadi. Bank xorijiy arizochdan boshqa har qanday kishidan talab qiladigan narsani, qo'shimcha ikkita element bilan birga talab qiladi: hujjatlashtirilgan daromad yoki holat, shuningdek, moliyaviy razvedka qonuni doirasida tekshirilgan sof mablag' manbai haqidagi dalil. Bundan tashqari, mablag'lar Janub Afrika Bosh banki tomonidan qayd etilgan avtorizatsiya qilingan dealer orqali Janub Afrikaga kelishi kerak. Ushbu oxirgi qadam muhim, chunki u kapitalning va kelajakdagi daromadlarining sotuv paytida mamlakatdan chiqib ketishiga imkon beradi.
Xorijiy xaridorlar ulushining o'sish sabablari
Ishlab chiquvchi Myunxen, Geva, Dubay yoki Nyu-Yorkdagi xaridor Si-Pointni Stellenbosch bilan emas, balki Lissabon, Mayorka, Fransiya janubi, shuningdek, o'xshash miqyos va iqlimga ega Kaliforniya va Florida qirg'og'i bilan solishtiradi. Bunday taqqoslash fonida Atlantika qirg'og'idagi kvadrat metr narxlari butunlay boshqa narx segmentida joylashgan. Bu farq xaridorlarni jalb qilish sababidir.
Bosh ijrochi tushuntiradiki, bu uchdan bir qismga yetadigan ko'rsatkichga olib keladi va bu siklik anomaliya sakrash emas. U bunga qirg'oq chizig'i global narxga aylanganda va mahalliy xaridorlar uni ancha past narxda olganini jahon xaridor anglaganida sodir bo'lishini hisoblaydi. Geografik cheklovlar bu ta'sirni kuchaytiradi: Atlantika qirg'og'i bir tomondan Table Mountain bilan, boshqa tomondan okean bilan cheklangan, shu bilan birga ular orasida qat'iy tabiatni muhofaza qilish va merosiy me'yorlar amal qiladi.
Bozor narxi yetishmovchiligi
Berman fikricha, sezilarli yetkazib berish kanali yo'q. Har bir bitim belgilangan hajmdagi doirada joylashgan, bu xalqaro talabga qo'llaniladigan geografik, siklik emasligiga oid tuzilmaviy argumentni tasdiqlaydi. Katta global xaridorlar puolining belgilangan taklif koridoriga kirib kelishi vaqt o'tishi bilan bitta natijaga olib keladi.
Lightstone tahlili Janub Afrikadagi so'nggi o'n yilda chet elda tug'ilgan jismoniy shaxslar tomonidan amalga oshirilgan turar joy tranzaksiyalarining ma'lum bir ulushini tashkil etganini ko'rsatdi. Faqat jismoniy shaxslarga (kompaniyalar va trustlarni chiqarib) cheklangan tahlilda, xorijiy xaridorlar 4 dan 10 million randgacha qiymatdagi ob'ektlarda 15%, 10 dan 20 million randgacha ob'ektlarda 26% va 20 million randdan yuqori qiymatdagi ob'ektlar uchun 39% ni tashkil etganini aniqladi. Bu shuni anglatadiki, 20 million randdan ortiq qiymatdagi beshta uyning ikkitasi xorijiy xaridorlar tomonidan sotib olingan.
Keng tarqalgan fikrga qaramay, xorijiy investitsiyalar faqat yuqori narx segmentiga tegishli emas va G'arbiy Keyp bilan cheklanmagan. Shahar atrofidagi tahlil turli xil tendensiyalarni ochib berdi. Lightstone tadqiqoti 2016 yildan 2025 yilgacha davr mobaynida jismoniy shaxslarga qilingan 2,2 milliondan ortiq xaridlar, ya'ni 94% Janub Afrikada tug'ilgan xaridorlar tomonidan amalga oshirilganini ko'rsatdi. Qo'shimcha ravishda, 77 902 ta tranzaksiya, ya'ni 3%, Janub Afrikada tug'ilgan, lekin chet elda yashovchi fuqarolar tomonidan, yana 71 977 ta tranzaksiya, ya'ni 3%, esa xorijiy xaridorlar tomonidan amalga oshirilgan deb tasniflandi.
Xorijiy xaridorlar 1 million randdan kam qiymatdagi bitimlarning uchdan kam bir qismini tashkil etgan, ammo ularning ulushi har bir narx diapazonida keskin oshib, ayniqsa 4 million randdan yuqorida sezilarli bo'lgan. Meridian Realtydagi ko'chmas mulk mutaxassisi Lan van Yarsweld shuni ta'kidladi, ayrim tendensiyalar bozorida qiziqarli ekanligini ko'rsatib, so'nggi o'n yilda Janub Afrikadagi turar joy tranzaksiyalarining 6% xorijiy xaridorlar tomonidan amalga oshirilganini bildirdi.
