Janubiy Afrika aholisi ijaraga to'lovlar bersa ham, ularning pensiya fondlari bu bozor bilan bog'liq emas. Bu paradoks shundaki, pensiya fondlari a'zolari mahalliy mulkning eng barqaror daromad manbalaridan birini ijara oluvchi sifatida qo'llab-quvvatlashadi, ammo ularning pensiya kapitali bu imkoniyatlar sohasida sezilarli darajada mavjud emas.
Old Mutual uy-joy ta'siri fondining rahbari Shayla Desai fikricha, ko'p kvartirali turar joylar sektori institutsional portfellarda yetarli darajada ifodalanmagan. U Janubiy Afrikada uch milliondan ortiq mos keladigan uylar yetishmasligi sababli, maqsadli turar joy segmentlari 9% yoki undan yuqori sof daromadga ega bo'lishni nazarda tutadi, bu esa CPI + sakkiz darajasidagi umumiy daromadni va o'lchovli ijtimoiy ta'sirni ta'minlaydi.
Desai Johannesburgdagi yosh mutaxassis ijaraga to'layotganini misol keltiradi, shu bilan birga uning pensiya fondi uning qo'llab-quvvatlashga yordam berayotgan aktiv sinfida minimal ishtirok etadi. MSCI South Africa ma'lumotlariga ko'ra, chakana sektor institutsional egalikdagi mulkning taxminan 410 milliard randlarining 61% ni tashkil etadi, ko'p kvartirali turar joy esa faqat 6% ni egallaydi.
Fond rahbari bunday mamlakatlarda, masalan, Niderlandiya, AQSh va Yevropaning katta qismi, ko'p kvartirali turar joylar eng yirik institutsional investitsiyalardan biri hisoblanadi, ba'zi bozorlarda likvid aktivlarning 13% dan ortig'ini tashkil qiladi. Covid-19 pandemiyasi paytida global institutsional kapital aynan kvartiralarga o'tgan, chunki bu aktiv sinfi himoya sifatida qaraladi. Biroq, janubiy afrikalik alokatorlar iqtisodiyotning past o'sishiga eng moyil bo'lgan sektorlarga, ya'ni chakana savdo va unga bog'liq sanoat sektoriga e'tibor qaratishmoqda.
Neighbourgood asoschisi va Bosh ijrochi Murray Clark avvalroq aytgan edi, mamlakatdagi turar joy bozori 6 trillion rand qiymatiga ega bo'lsa-da, 150 milliard randlik institutsional kapital puli ichidan 2% dan kamlari ushbu sektorga ajratiladi.
Ijaraga va talabalar uchun sifatli uy-joylarni rivojlantirish va boshqarishga yo'naltirilgan fond muammo ma'lumot yetishmasligiga bog'liq emasligini ta'kidlaydi. MSCI ma'lumotlari to'qqiz yil davomida ijaradan olinadigan daromad taxminan 8,5% ga teng ekanligini aniq ko'rsatadi, bu boshqa mulk sektorlari bilan taqqoslanadi. Shu bilan birga, sof daromad o'sishi doimiy ravishda inflyatsiyadan oshib, 4%-6% ga yetadi.
Covid-19 cho'qqisi paytida yetakchi institutsional portfellarda bandlik darajasi 90% dan yuqori bo'lgan, va yomon qarzdorlik 3,5% dan pastda qolgan. Ro'yxatdan o'tgan vositalar karantin davrida ham dividendlar to'lamoqda, shu paytda ofislar bo'shib qolgan. Desai ta'kidlaganidek, «2021-yil iyul oyidagi tartibsizliklar paytida savdo markazlari yonib ketdi; hech kim o'z uyini yoqmas edi. Operatorlar o'n yillik darsni takrorlaydi: iqtisodiyotda nima sodir bo'lsa ham, ijaraga to'lov birinchi navbatda amalga oshiriladi».
U qo'shimcha qiladiki, «Uy-joy – bu oilaviy byudjetdan rad etiladigan oxirgi xarajat bo'lib, bu minglab odamlardan iborat diversifikatsiyalangan ijara oluvchilar ro'yxati korporativ ijara oluvchilardan iborat shartnomadan strukturaning jihatidan yanada barqarorroq ekanligini anglatadi».
Desai institutlarni chetda ushlab turgan e'tirozlar inkor etilganini ta'kidlaydi. Avval qisqa muddatli ijara shartnomalari daromadlardagi volatillikni anglatishi hisoblangan; ammo turli daromad va ish sektorlaridagi minglab oylik shartnomalar xavfni kamaytiruvchi omil bo'lib xizmat qiladi, xavf manbai emas, shu bilan birga narxlash bir kechada sozlanishi mumkin. Bu boshqa mulk sektorlariga mavjud bo'lmagan moslashuvchanlikdir.
Bundan tashqari, taxminiy kadrlar aylanishining nazoratsizligi inkor etildi: mamlakatdagi eng yirik operatorlar har oyda 300 dan 500 gacha ob'ektlarni qayta ishlaydi, tushgacha chiqib, keyin joylashtiradi, shu bilan birga umumiy bo'sh turganlik va yomon qarzdorlik 2% gacha darajada saqlanib qoladi. Vaqtinchalik bo'lishi kerak bo'lgan ijara oluvchilar endi o'rtacha ijara muddati 18 oydan uch yilgacha oshgan, bu ofis portfeliga teng. Shubhali bo'lishi kerak bo'lgan kreditorlar endi 75%-80% kredit kaldırakligi bilan yuqori qarzni standart mahsulot sifatida ko'rib chiqishmoqda, va ilgari dalillar talab qilgan banklar endi sektor moliyalashtirish uchun raqobatlashmoqda.
Operator masalasi qolib qoldi, va bu yerda alokatorlar to'g'ri, diqqatli yondashuvni talab qilishlari kerak. Desai bu iste'molchiga yo'naltirilgan biznes ekanligini, passiv mulk egadorligi emasligini ta'kidlaydi. Daromad aktivlarni ijaraga berish mexanizmi, to'lovlarni yig'ish intizomi, ijara oluvchilar tajribasi va xarajatlarni nazorat qilish orqali hosil bo'ladi, bu esa bir ko'chada joylashgan ikkita bir xil bino butunlay boshqa natija berishi mumkinligini anglatadi.
U «O'yinchi investitsiyadir. Ammo bu menejerlarni diqqat bilan tanlash uchun argument, sektorlardan qochish uchun emas» deb ta'kidlaydi. Desai qo'shimcha qiladiki, janubiy afrikalik institutsional operatorlar bu qobiliyatlarni rivojlantirish uchun yigirma yil sarfladilar, va Buyuk Britaniya, Germaniya va AQShda ko'p kvartirali mahsulotni o'rganganlar bir xil fikrda: mahalliy mahsulot va uning boshqaruvi jahon standartlaridan ortda qolmaydi, balki ko'pincha ularni ortda qoladi.
Daromad profili investorlarning savollariga javob beradi. Maqsadli segmentdagi fondlar 9% yoki undan yuqori sof daromadga ega bo'lishni nazarda tutadi, bu milliy muammoni hal qilish orqali umumiy CPI + sakkiz darajasidagi daromadni ta'minlaydi – ya'ni uch milliondan ortiq mos keladigan uy yetishmasligi. Desai ta'kidlaydiki, «Bu subsidiy kapital emas. Bu tasodifan milliy muammoni hal qiladigan tijorat daromadidir, bunda talab taklifdan ancha ustun turadi va o'sish cheklovi ijara oluvchilar emas, balki yer, zonalar va shahar jamoat xizmatlari ruxsatnomalari bilan chegaralangan».
Mutaxassislar eng yirik sektor operatorlari 2027 yilga portfelarini ikki barobar oshirishni rejalashtirayotganini ta'kidlaydilar. Bu talab va taklifdagi nomutanosiblik uzoq muddatli kapital uchun signaldir. Sektor janubiy afrikaliklarning taxminan 23% ijarasini qoplaydi, ammo aksariyati hali ham institutsiyalar emas, balki xususiy egalar tomonidan ijaraga oladi. Uy fondi xususiy ijara beruvchilar ta'minlay olmaydigan xavfsizlik, qulayliklar va xizmat sifati bilan professional boshqariladigan platformalarga o'tganligi sababli, ko'p kvartirali turar joyning universal bozori uni kim moliyalashtirganidan qat'i nazar o'sishda davom etadi.
Desai pensiya majburiyatlari uzoq muddatli va inflyatsiyaga bog'liq ekanligini ko'rsatadi, bu ko'p kvartirali turar joydan keladigan uzoq muddatli va inflyatsiyaga yo'naltirilgan daromadga mukammal mos keladi. Bu moslashuv deyarli mexanikdir, shuning uchun sektorning institutlar balanslarida yo'qligi oqlashni tobora qiyinlashtirmoqda. U xulosa qiladiki, «Ma'lumotlar mavjud, operatorlar tekshirilgan, kreditorlar kirib keldi, va birinchi yirik ro'yxatdan o'tgan va davlat investorlari allaqachon keldi. O'n yil oldingi chegara endi shunchaki taqsimlash qarori, va har yili bu qaror qabul qilinmayapti, natijada a'zolar allaqachon mavjud bo'lmagan iqtisodiyot uchun yaratilgan portfelarning konsentratsiya xavfini o'z zimmasiga olmoqda».
Mustaqil maslahatchi Dianne Davis gapni shunchaki ko'proq uy qurishdan yaxshi joylashgan, qulay jamoalarni yaratishga o'tkazganini ta'kidlaydi. 1994 yildan beri millionlab xo'jaliklar rasmiy uy-joylarga kirishdi va bugungi kunda deyarli o'n xo'jalikdan to'qqiztasi rasmiy uy-joylarda yashaydi. Biroq, uning so'zlariga ko'ra, diqqat mehnat joylari, transport, maktablar va asosiy xizmatlarga kirishni ta'minlaydigan jamoalarni yaratishga o'tgan.
Davis tez urbanizatsiya, qurilish xarajatlarining ortishi va rivojlanayotgan o'rta sinfning ortib borayotgan talabi shaharlarga, ayniqsa Gauteng va Vest Cape'ga bosim o'tkazayotganini ogohlantiradi, shu bilan birga qishloq hududlari infratuzilma, jamoaviy yer egaligi va iqtisodiy imkoniyatlar bilan bog'liq boshqa muammolarga duch kelmoqda. U Janubiy Afrikaning kelajakdagi uy-joy farovonligi nafaqat qurilgan uylar soniga, balki mulk egaligi, ishonchli ijara variantlari, ishonchli shahar xizmatlari va hayot sifatini oshirish uchun iqtisodiy imkoniyatlarning hamkorlikda ishlaydigan barqaror, inklyuziv tumanlarini yaratishga bog'liq bo'lishini hisoblaydi.
Bank xizmatlariga kirish kengayganiga qaramay, Janubiy Afrikadagi aholining yarmi atigi o'z tejamlarni naqd pul shaklida uyda saqlashda davom etmoqda, bu ularni o'g'irlanish, yong'in va foyda yo'qotish xavflariga qo'yadi. Ekspertlar shuni ta'kidlashadiki, rasmiy tejash vositalaridan foydalanishga asosiy to'siqlar ishonch, mavjudlik va shakllangan moliyaviy odatlardagi muammolardan iborat.
FinMark Trust tomonidan FinScope South Africa so'rovnomasiga va Jahon banki Global Findex ma'lumotlar bazasiga ko'ra, Janubiy Afrikadagi taxminan 7,3 million yosh kattalar bank xizmatlaridan chetda qolmoqda. Shu bilan birga, iste'molchilarning deyarli yarmi o'z jamg'armalarini naqd pulda ushlab turishni afzal ko'radi, bu faqat shaxsiy afzallik emas, balki cheklangan kirish, ishonch haqidagi xavotir va tejash sohasidagi mustahkam bo'lishuvchi xatti-harakatlar modelining birlashmasini aks ettiradi.
Asosiy muammo xavfsizlik tahdidi bo'lib qolmoqda. Janubiy Afrikada 2024 va 2025 yillari o'rtasida taxminan 1,5 million ta buzilish holati qayd etilgan (Stats SA, 2025 ma'lumotlariga ko'ra), bu rasmiy tizimlar tashqarisidagi jismoniy pulning zaifligini namoyish etadi. Uyda saqlanadigan naqd pul ham yong'in, suv toshqinlari yoki shunchaki yo'qolish xavfi ostida bo'ladi, bunda ularni tiklash imkoni mavjud emas.
Jismoniy tahdidlardan tashqari, uzoq muddatli moliyaviy oqibatlari ham mavjud. Uyda saqlanadigan naqd pul foiz bermaydi va ko'pincha osonroq sarflanadi, bu xo'jalik uyushmalarining barqaror jamg'arma hosil qilish yoki cheklangan iqtisodiyot sharoitida iqtisodiy zarbalarga qarshi kurashish qobiliyatini pasaytiradi.
Naqd pul tejashga davom etilayotgan bog'liqlik moliyaviy tizimning o'zida chuqurroq muammoni ko'rsatadi — bu moslashuvchan, mavjud va zarurat tug'ilganda mablag'larni darhol ishlatish imkonini beradigan tejash yechimlari zarurligidir. Bu ehtiyojlar qondirilmagan joylarda norasmiy usullar bu bo'shliqni to'ldirishda davom etadi.
Pulni uyda saqlash ko'pincha kirish, ishonch va nazorat haqidagi haqiqiy tashvishlar bilan belgilanadi, ammo bu shuningdek odamlarni xavf ostiga qo'yadi va mablag'lar o'sish potentsialini cheklaydi. Rasmiy tejash vositalari odamlarning kundalik hayotdagi real sharoitlariga yaxshiroq mos kelishi kerakligi zarurati yuzaga keladi.
Banklar iste'molchilarga foizsiz dastlabki yechib olish va uzoq muddatli tejash odatlarini mustahkamlashga yordam beradigan raqobatbardosh foiz stavkalari kabi tejash bo'yicha afzalliklarni taqdim etadigan turli mahsulotlarni taklif qilmoqda. Biroq, bu yechimlarni joriy etish teng taqsimlangan emas.
Kompaniyaning asosiy maqsadi Janubiy Afrika aholisiga pulga bo'lgan munosabatini o'zgartirish va kundalik hayotdagi rolini qayta ko'rib chiqishga yordam berishdir. Shuning uchun kompaniya mablag'larga oson kirish va vaqt o'tishi bilan tejamlarni ko'paytirish imkoniyatini muvozanatlashtiradigan, shuningdek, oylik yoki xizmat haqi va jarimalarsiz tejamlarga darhol kirish imkonini beradigan tejash yechimlarini takomillashtirib boradi.
Janubiy Afrikadagi ko'proq aholi bu masalalarga duch kelayotgan sari, kengroq muammo aniq bo'lib boshlanadi: uyda pul saqlash kabi rasmiy tejashlar nimaga o'xshash darhol, mavjud va xavfsiz hisoblanishi kerak? Rasmiy tejash vositalari ko'plab jamoalarda ustunlik qilayotgan naqd pulga asoslangan norasmiy odatlarni butunlay almashtira oladimi?
